Spekulationssteuer & die 10-Jahres-Regel

Kaum eine Zahl wird beim Immobilienverkauf so oft falsch erinnert wie diese: „Nach zehn Jahren ist es steuerfrei." Das stimmt, und es stimmt zugleich nicht, weil die wichtigsten Fälle gar nicht an den zehn Jahren hängen.

Dieser Artikel erklärt, wann die Spekulationssteuer überhaupt greift, wie die Frist tatsächlich gerechnet wird, warum selbstgenutzte und geerbte Immobilien meist außen vor bleiben und an welcher Stelle es teuer wird, sich auf eine Faustregel zu verlassen.

Was die Spekulationssteuer eigentlich ist

Der Begriff steht in keinem Gesetz. Gemeint ist die Besteuerung eines privaten Veräußerungsgeschäfts nach § 23 EStG: Verkaufen Sie ein Grundstück innerhalb von zehn Jahren nach der Anschaffung wieder, ist der Gewinn steuerpflichtig.

Zwei Punkte, die daraus folgen und regelmäßig überraschen:

Es gibt keinen eigenen Steuersatz. Der Gewinn wird Ihrem zu versteuernden Einkommen zugeschlagen und mit Ihrem persönlichen Steuersatz belastet. Wer ohnehin gut verdient, zahlt auf denselben Gewinn mehr als jemand mit niedrigem Einkommen. Und weil der Gewinn in einem einzigen Jahr anfällt, kann er die Progression spürbar nach oben ziehen.

Und es gibt eine Freigrenze, keinen Freibetrag: Gewinne bleiben steuerfrei, wenn der Gesamtgewinn aus allen privaten Veräußerungsgeschäften im Kalenderjahr unter 1.000 Euro liegt (§ 23 Abs. 3 Satz 5 EStG). Wird dieser Betrag erreicht, ist der gesamte Gewinn steuerpflichtig, nicht nur der übersteigende Teil. Bei Immobilien spielt das praktisch selten eine Rolle, bei kleinen Grundstücksflächen gelegentlich schon.

Die 10-Jahres-Frist richtig berechnen

Hier passieren die meisten Fehler, und sie sind teuer, weil sie sich um Wochen drehen.

Maßgeblich sind die beiden obligatorischen Verträge, also die Daten der notariellen Beurkundung von Kauf und Verkauf. Nicht der Tag der Übergabe, nicht die Auszahlung des Kaufpreises, nicht die Eintragung im Grundbuch. Wer sich am Grundbuch orientiert, rechnet fast immer zu spät und liegt damit auf der falschen Seite.

• Fristbeginn: Datum des notariellen Kaufvertrags, mit dem Sie erworben haben
• Fristende: zehn Jahre später, taggenau
• Maßgeblich für den Verkauf ist wieder die Beurkundung, nicht Übergabe oder Grundbucheintrag
• Bei Neubau auf eigenem Grundstück zählt der Erwerb des Grundstücks, nicht die Fertigstellung des Hauses
• Bei geerbten oder geschenkten Immobilien zählt der Erwerb des Voreigentümers

Ein Beispiel für die Größenordnung: Wurde am 5. April beurkundet, läuft die Frist bis zum 5. April des zehnten Folgejahres. Ein Verkaufstermin Ende März kostet den kompletten Steuervorteil, und das für zwei Wochen. Wenn Sie nahe an der Grenze sind, ist der Notartermin die wichtigste Terminentscheidung des ganzen Verkaufs.

Die wichtigste Ausnahme: Eigennutzung

Für die meisten Eigentümer ist die Zehnjahresfrist gar nicht der entscheidende Punkt. Denn § 23 EStG nimmt selbstgenutzte Immobilien ausdrücklich aus.

Steuerfrei bleibt der Verkauf, wenn die Immobilie entweder

1. im gesamten Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Verkauf ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde, oder
2. im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde.

Die zweite Variante ist die praktisch wichtigere, und sie ist großzügiger, als sie klingt. Verlangt wird nicht eine Nutzung von vollen drei Jahren. Das mittlere Jahr muss durchgehend selbst genutzt worden sein; im Jahr des Verkaufs und im Jahr davor genügt jeweils ein Teil des Jahres. Wer im Dezember einzieht, das Folgejahr dort wohnt und im Januar des übernächsten Jahres verkauft, erfüllt die Bedingung.

„Zu eigenen Wohnzwecken" heißt: Sie selbst wohnen dort. Eine Nutzung durch ein Kind, für das Sie Kindergeld erhalten, wird anerkannt. Eine unentgeltliche Überlassung an andere Angehörige wie Eltern oder Geschwister dagegen in aller Regel nicht. Eine Zweit- oder Ferienwohnung, die Sie selbst nutzen und nicht vermieten, kann dagegen begünstigt sein.

Wer zwischendurch vermietet hat, sollte genau hinsehen: Eine einzige Vermietungsphase im falschen Jahr kann die Ausnahme kippen, und dann zählt wieder die Zehnjahresfrist.

Geerbte und geschenkte Immobilien

Hier steckt die Entlastung, die vielen Erben gar nicht bewusst ist.

Bei einem unentgeltlichen Erwerb durch Erbschaft oder Schenkung wird Ihnen die Anschaffung durch den Rechtsvorgänger zugerechnet (§ 23 Abs. 1 Satz 3 EStG). Sie „erben" also auch die Haltedauer. Hat der Erblasser das Haus vor zwanzig Jahren gekauft, ist die Frist längst abgelaufen, und Sie können sofort steuerfrei verkaufen.

Das ist auch der Grund, warum die Spekulationssteuer bei klassischen Erbfällen selten zum Problem wird. Der kritische Fall ist der, in dem der Verstorbene die Immobilie erst kurz zuvor erworben hatte. Welche Überlegungen sonst noch dazugehören, steht in unserem Artikel zur Entscheidung über eine geerbte Immobilie.

Wichtig ist die Abgrenzung zur Erbschaftsteuer: Das sind zwei verschiedene Steuern mit zwei verschiedenen Anlässen. Erbschaftsteuer fällt beim Erben auf den Wert an, Spekulationssteuer beim späteren Verkauf auf den Gewinn. Die eine sagt nichts über die andere.

Wie der Gewinn ermittelt wird

Besteuert wird nicht der Verkaufspreis, sondern der Gewinn. Und in dessen Berechnung fließt mehr ein, als die meisten ansetzen:

Der letzte Punkt ist der, der am häufigsten übersehen wird. Wurde die Immobilie vermietet und haben Sie Abschreibungen geltend gemacht, mindern diese die Anschaffungskosten und erhöhen damit den steuerpflichtigen Gewinn. Bei langer Vermietungsdauer kann das eine erhebliche Summe sein.

Verluste aus privaten Veräußerungsgeschäften gehen nicht verloren, sind aber eingesperrt: Sie lassen sich nur mit Gewinnen aus ebensolchen Geschäften verrechnen, nicht mit Ihrem Arbeitslohn.

Deshalb lohnt es sich, alte Unterlagen zu suchen, bevor man rechnet: den damaligen Kaufvertrag, die Notar- und Grunderwerbsteuerbescheide, Handwerkerrechnungen für Ausbauten. Was Sie nicht belegen können, können Sie nicht abziehen.

Wann aus Verkauf ein Gewerbe wird

Eine Grenze, die nicht in § 23 EStG steht, aber hier hingehört: Wer innerhalb von etwa fünf Jahren mehr als drei Objekte kauft und wieder verkauft, gilt nach der Rechtsprechung regelmäßig als gewerblicher Grundstückshändler.

Die Folgen sind andere als bei der Spekulationssteuer: Die Zehnjahresfrist hilft dann nicht mehr, es kommt Gewerbesteuer hinzu, und die Gewinne sind unabhängig von der Haltedauer steuerpflichtig.

Für Eigentümer, die ein einzelnes Haus oder eine Eigentumswohnung verkaufen, ist das kein Thema. Relevant wird es, wenn mehrere Einheiten aus einem Nachlass in kurzer Folge veräußert werden oder ein Mehrfamilienhaus aufgeteilt und wohnungsweise verkauft wird. Diese Konstellationen gehören vor dem ersten Notartermin auf den Tisch des Steuerberaters.

Was Sie vor dem Verkauf klären sollten

• Das Datum Ihres damaligen Kaufvertrags heraussuchen: Es ist der Fristbeginn, nicht der Grundbucheintrag
• Bei Erbschaft oder Schenkung: das Erwerbsdatum des Voreigentümers ermitteln
• Die Nutzung der letzten drei Kalenderjahre lückenlos rekonstruieren: selbst bewohnt, vermietet, leer?
• Alte Belege zusammenstellen: Kaufvertrag, Nebenkosten, Rechnungen für Aus- und Anbauten
• Bei vermieteten Objekten: geltend gemachte Abschreibungen aus den Steuerbescheiden zusammenzählen
• Wenn Sie nahe an der Zehnjahresgrenze liegen: den Notartermin bewusst legen

Der Satz, der diesen Artikel abschließt, ist derselbe, mit dem wir jedes Erstgespräch führen: Steuerliche Fragen dieser Art gehören zu Ihrem Steuerberater, nicht zu Ihrem Makler. Was wir beitragen können, ist die Seite davor: ein realistischer Wert, ein Ablauf, der zu Ihrer Frist passt, und ein Notartermin, der nicht zufällig auf der falschen Seite des Stichtags liegt.

Sebastian Pape

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