Erbimmobilie
Geerbte Immobilie verkaufen, ohne Stress mit der Erbengemeinschaft
Eine geerbte Immobilie zu verkaufen ist oft emotional und organisatorisch anspruchsvoll, gerade in einer Erbengemeinschaft. Wir sorgen für einen klaren, fairen Ablauf, der alle Beteiligten entlastet.
Ihre Situation
Jedes Erbe ist anders. Diese Fälle begegnen uns am häufigsten.
Bevor es um den Preis geht, geht es darum, was mit dem Haus passieren soll, und ob sich alle Erben darüber einig sind.
Das Haus steht leer
Die Eltern sind verstorben oder ins Pflegeheim gezogen. Ein leeres Haus kostet jeden Monat Geld und will trotzdem nicht überstürzt verkauft werden.
Die Immobilie ist vermietet
Der Mietvertrag geht auf die Erben über und läuft weiter. Verkauft wird dann an Kapitalanleger oder an den Mieter selbst.
Ein Erbe möchte behalten
Dann braucht es einen Wert, den alle akzeptieren: als Grundlage für die Auszahlung der Miterben statt für einen Verkauf.
Die Erben wohnen weit weg
Wer nicht vor Ort ist, braucht jemanden, der Termine übernimmt, Handwerker koordiniert und alle gleichermaßen auf dem Laufenden hält.
Ablauf
Vom Erbfall bis zur Verteilung des Erlöses.
Vieles davon lässt sich parallel angehen. Wir sagen Ihnen, was zuerst erledigt sein muss und was warten kann.
Erbnachweis klären
Verkaufen dürfen nur die Erben, nachgewiesen durch einen Erbschein oder ein notarielles Testament mit dem Eröffnungsprotokoll des Nachlassgerichts.
Grundbuch berichtigen
Wird der Antrag innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall gestellt, fallen dafür keine Gerichtsgebühren an. Vor einem Verkauf ist die Umschreibung nicht zwingend nötig, der Notar klärt das.
Bewerten und einigen
Eine nachvollziehbare Bewertung, die alle Erben gleichzeitig erhalten. Erst wenn der Wert steht, lässt sich sinnvoll über Verkauf oder Übernahme sprechen.
Verkaufen und verteilen
Vermarktung, Besichtigungen und Notartermin. Den Erlös verteilt die Erbengemeinschaft nach ihren Erbquoten, auf Wunsch über ein Notaranderkonto.
Für alle Erben gleich
Jede Information geht an alle, zur selben Zeit.
Erbengemeinschaft
Mehrere Erben, ein Haus, und niemand soll sich übergangen fühlen.
Über den Verkauf einer Nachlassimmobilie entscheidet die Erbengemeinschaft gemeinsam. Solange nicht alle zustimmen, kann nicht verkauft werden, und genau hier entstehen die meisten Konflikte: Einer drängt, einer zögert, einer fühlt sich schlecht informiert.
Wir arbeiten deshalb mit einer einfachen Regel: Jede Information geht an alle Erben gleichzeitig. Jedes Angebot, jeder Besichtigungstermin, jede Zahl. Das nimmt Misstrauen aus dem Prozess, bevor es entsteht.
- Ein Ansprechpartner für alleSie müssen sich nicht untereinander abstimmen, wer wen anruft.
- Gleicher InformationsstandBewertung, Exposé und Angebote erhalten alle Erben zur selben Zeit.
- Neutral in der SacheWir vertreten keinen Erben gegen einen anderen. Bei echten Streitfragen verweisen wir an einen Anwalt oder Mediator.
Steuern & Fristen
Was steuerlich beim Verkauf einer geerbten Immobilie gilt.
Beim Erbe greifen zwei Steuern ineinander: die Erbschaftsteuer auf den Erwerb und gegebenenfalls die Einkommensteuer auf den späteren Verkauf.
Stand: 2026. Diese Übersicht ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Wie Ihr Fall konkret zu behandeln ist, klärt Ihr Steuerberater, auf Wunsch stellen wir den Kontakt her.
Die Frist des Erblassers zählt
Für die Zehnjahresfrist beim Verkauf gilt der Tag, an dem der Verstorbene die Immobilie erworben hat. Lag der lange genug zurück, ist der Verkauf meist steuerfrei.
§ 23 Abs. 1 S. 3 EStG
Persönliche Freibeträge
Ehe- und eingetragene Lebenspartner 500.000 €, Kinder 400.000 €, Enkel 200.000 €, übrige Erben meist 20.000 €. Was darüber liegt, ist erbschaftsteuerpflichtig.
§ 16 ErbStG
Familienheim, mit Haltefrist
Das selbst bewohnte Elternhaus kann steuerfrei auf Ehepartner oder Kinder übergehen, wenn diese es zehn Jahre selbst bewohnen (Kinder bis 200 m²). Ein Verkauf innerhalb der Frist lässt die Befreiung rückwirkend entfallen.
§ 13 Abs. 1 Nr. 4b, 4c ErbStG
Niedrigeren Wert nachweisen
Setzt das Finanzamt den Wert zu hoch an, kann ein niedrigerer Verkehrswert nachgewiesen werden, durch ein Gutachten oder einen zeitnahen Verkaufspreis.
§ 198 BewG
Kostenlose Erstberatung
Was ist die geerbte Immobilie wert?
Erzählen Sie uns kurz, worum es geht. Sebastian meldet sich persönlich, auch wenn noch gar nicht klar ist, ob verkauft werden soll.
- Persönliche Rückmeldung innerhalb von 24 Stunden
- Bewertung für alle Erben, kostenlos und unverbindlich
- Auch wenn der Erbschein noch nicht vorliegt
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Unterlagen
Was Sie für den Verkauf einer Erbimmobilie brauchen.
Die Hausunterlagen liegen oft irgendwo im Nachlass. Fehlt etwas, besorgen wir es mit Ihrer Vollmacht bei Bauamt oder Grundbuchamt.
Erbfall
- Erbschein oder notarielles Testament mit EröffnungsprotokollDer Nachweis, wer verkaufen darf.
- Sterbeurkunde
- Vollmachten der MiterbenWenn nicht alle Erben jeden Termin selbst wahrnehmen wollen.
Immobilie
- GrundbuchauszugZeigt auch Rechte Dritter wie Wohnrechte oder Grundschulden.
- Liegenschaftskarte / Flurkarte
- Grundrisszeichnungen, Baubeschreibung und Baugenehmigung
- Wohnflächenberechnung und Berechnung des umbauten Raums
- EnergieausweisPflicht bei der Vermarktung; wir lassen ihn bei Bedarf erstellen.
- Nachweise über ModernisierungenRechnungen oder Notizen der Eltern helfen bei der Bewertung.
Laufende Kosten
- Letzter Grundsteuerbescheid
- Brandversicherungsschein
- Letzte Stromabrechnung
- Letzte Wasser-, Gas- oder Ölabrechnung
Je nach Objekt
- Mietverträge und letzte NebenkostenabrechnungFalls die Immobilie vermietet ist.
- Bei EigentumswohnungenTeilungserklärung, letzte Wohngeldabrechnung, Wirtschaftsplan und die letzten 3 Protokolle der Eigentümerversammlung.
- Auskunft aus Baulastenverzeichnis und Altlastenkataster
- ErbbaurechtsvertragFalls das Grundstück im Erbbaurecht steht.
Fehlt etwas? Grundbuchauszug, Flurkarte und Baupläne holen wir für Sie bei Grundbuchamt, Katasteramt und Bauaktenarchiv ein. Sie müssen zu keiner Behörde.
Unterlagen gemeinsam durchgehenTeure Fehler
Was Erbengemeinschaften später bereuen.
Das Haus monatelang leer stehen lassen
Ein unbewohntes Haus altert schnell: Feuchtigkeit, Frostschäden an Leitungen, Einbruch. Viele Gebäudeversicherungen verlangen zudem, dass längerer Leerstand gemeldet wird.
Besser: Leerstand der Versicherung melden, Heizung und Leitungen sichern und regelmäßig nach dem Rechten sehen oder sehen lassen.
Das Familienheim ohne Steuerprüfung verkaufen
Wer das geerbte Elternhaus steuerfrei übernommen hat und innerhalb von zehn Jahren verkauft, kann eine hohe Nachzahlung auslösen.
Besser: Vor jeder Entscheidung mit dem Steuerberater klären, welche Befreiung beim Erbfall genutzt wurde.
Ohne gemeinsame Bewertung verhandeln
Jeder Erbe hat eine eigene Zahl im Kopf: aus der Nachbarschaft, aus dem Internet, aus Erinnerung. Die Verhandlung wird zum Streit über Zahlen.
Besser: Eine Bewertung beauftragen, die alle Erben gleichzeitig erhalten und nachvollziehen können.
Mit der Teilungsversteigerung drohen
Jeder Miterbe kann die Versteigerung beantragen. Bei Zwangsversteigerungen liegen die Ergebnisse häufig unter dem, was ein freier Verkauf erzielt hätte, für alle Beteiligten.
Besser: Zuerst den freien Verkauf oder die Übernahme durch einen Erben prüfen; bei Streit einen Mediator hinzuziehen.
Häufige Fragen
Was Eigentümer uns am häufigsten fragen.
Oft ja. Liegt ein notarielles Testament oder ein Erbvertrag vor, genügt dieser zusammen mit dem Eröffnungsprotokoll des Nachlassgerichts als Nachweis. Bei einem handschriftlichen Testament oder gesetzlicher Erbfolge verlangt das Grundbuchamt in der Regel einen Erbschein.
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