Wohnung verkaufen
Eigentumswohnung verkaufen: vom Grundriss bis zur Übergabe
Ob vermietet oder selbst genutzt: Beim Verkauf Ihrer Eigentumswohnung kommt es auf die richtige Aufbereitung und den passenden Käuferkreis an. Wir übernehmen beides für Sie.
Ihr Ausgangspunkt
Vermietet oder selbst genutzt: der Verkauf beginnt bei dieser Frage.
Käuferkreis, Vermarktung und rechtliche Rahmenbedingungen unterscheiden sich grundlegend. Wählen Sie Ihre Situation:
Weg 1
Selbst genutzt
Sie wohnen selbst in der Wohnung und übergeben sie leer an den Käufer.
- Größerer Käuferkreis: Eigennutzer und Kapitalanleger
- Besichtigungen in Ihrer eigenen Wohnung
- Bei Selbstnutzung im Verkaufsjahr und den zwei Vorjahren regelmäßig steuerfrei
Weg 2
Vermietet
Die Wohnung ist vermietet und wird mit bestehendem Mietverhältnis verkauft.
- Käuferkreis vor allem Kapitalanleger, Rendite entscheidet
- Mietvertrag läuft nach § 566 BGB unverändert weiter ("Kauf bricht nicht Miete")
- Besichtigung nur mit Zustimmung des Mieters möglich
Unterlagen bei der WEG
Was bei einer Eigentumswohnung zusätzlich gebraucht wird.
Neben den üblichen Verkaufsunterlagen verlangen Käufer und Bank bei einer WEG einen Blick in die Gemeinschaft.
Immer erforderlich
- GrundbuchauszugNicht älter als 3 Monate.
- Liegenschaftskarte / Flurkarte
- Wohnflächenberechnung
- Grundrisszeichnungen
- Energieausweis
Teilungserklärung & Protokolle
- Teilungserklärung inkl. Gemeinschaftsordnung
- Protokolle der letzten 3 Eigentümerversammlungen
- Beschluss-SammlungZeigt geplante oder beschlossene Sanierungen.
Wohngeld & Rücklage
- Letzte Wohngeldabrechnung
- Wirtschaftsplan der WEG
- Nachweis der Instandhaltungsrücklage
Kosten und Verträge
- Letzter Grundsteuerbescheid
- BrandversicherungsscheinLäuft meist über die Gemeinschaft, die Verwaltung hat ihn.
- Letzte Strom-, Wasser-, Gas- oder Ölabrechnung
- MietvertragWenn die Wohnung vermietet verkauft wird.
Diese Unterlagen fordert die Bank des Käufers meist automatisch an. Vollständig vorbereitet beschleunigen sie den Verkauf spürbar.
Unterlagen gemeinsam durchgehenWertfaktoren
Was den Preis Ihrer Eigentumswohnung bestimmt.
Lage im Haus
Stockwerk, Aufzug, Balkon- oder Terrassenausrichtung und Lärmexposition wirken sich direkt auf den erzielbaren Preis aus.
Grundriss und Zuschnitt
Ein funktionaler, wenig verwinkelter Grundriss verkauft sich schneller als eine größere Fläche mit ungünstiger Aufteilung.
Zustand der WEG
Eine gut geführte, finanziell solide Gemeinschaft mit angemessener Rücklage ist für Käufer ein eigenes Verkaufsargument.
Vermietungssituation
Bei vermieteten Wohnungen bestimmen Miethöhe, Mietvertragsdauer und Bonität des Mieters den Preis für Kapitalanleger mit.
Kostenlose Erstberatung
Was ist Ihre Eigentumswohnung wert? In 3 Schritten zur ersten Einschätzung.
- Kostenlose Bewertung inkl. WEG-Einschätzung
- Passender Käuferkreis für Ihre Situation
- Keine Verpflichtung, kein Verkaufsdruck
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Vermarktung
Zwei Käuferkreise, zwei Ansprachen: wir bespielen beide gezielt.
Eigennutzer entscheiden emotional: Licht, Grundriss, das Gefühl beim Betreten. Kapitalanleger entscheiden rechnerisch: Rendite, Mietvertragslaufzeit, Zustand der WEG.
Eine Anzeige, die beide gleichermaßen überzeugen soll, überzeugt am Ende keinen richtig. Wir bereiten Exposé und Ansprache passend zu Ihrer konkreten Situation auf, vermietet oder selbst genutzt.
- Zielgruppengerechtes ExposéAndere Schwerpunkte für Eigennutzer und Kapitalanleger.
- Geprüfte InteressentenWir filtern vor, bevor Sie Zeit in Besichtigungen investieren.
Fristen & Steuern
Was beim Verkauf einer Eigentumswohnung steuerlich zu beachten ist.
Die Steuerpflicht hängt maßgeblich davon ab, ob und wie die Wohnung genutzt wurde.
Stand: 2026. Diese Übersicht ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Wie Ihr Fall konkret zu behandeln ist, klärt Ihr Steuerberater, auf Wunsch stellen wir den Kontakt her.
Zehnjahresfrist
Liegen Kauf und Verkauf mehr als 10 Jahre auseinander, ist ein Gewinn in der Regel steuerfrei.
§ 23 EStG
Eigennutzung
Wurde die Wohnung im Verkaufsjahr und den beiden vorangegangenen Jahren selbst bewohnt, entfällt die Zehnjahresfrist.
§ 23 Abs. 1 EStG
Als Kapitalanlage vermietet
Bei durchgehend vermieteten Wohnungen innerhalb der Zehnjahresfrist ist ein Verkaufsgewinn als privates Veräußerungsgeschäft steuerpflichtig.
§ 23 Abs. 3 EStG
Bestehender Mietvertrag geht mit
Der Mietvertrag läuft mit dem neuen Eigentümer unverändert weiter, ein Verkauf ist kein Kündigungsgrund.
§ 566 BGB
Vorkaufsrecht des Mieters
Wird eine vermietete Wohnung erst nach Beginn des Mietverhältnisses in Eigentum umgewandelt, kann dem Mieter ein Vorkaufsrecht zustehen.
§ 577 BGB
Ablauf
Vom ersten Gespräch bis zur Übergabe.
Kein Fachchinesisch, keine Überraschungen. Sie wissen zu jedem Zeitpunkt, was als Nächstes passiert.
Kennenlernen & Bewertung
Wir schauen uns Ihre Immobilie persönlich an, kostenlos und unverbindlich. Sie bekommen eine ehrliche Einschätzung statt einer Software-Zahl.
Renovierungs-Check
Wir zeigen Ihnen konkret, welche Maßnahme den Verkaufspreis steigert und welche Sie sich sparen können. Auf Wunsch mit Handwerker-Koordination.
Vermarktung
Professionelle Fotos, ein Exposé, das verkauft, und Besichtigungen ausschließlich mit geprüften Interessenten. Sie lehnen sich zurück.
Verkauf & Übergabe
Wir verhandeln für Sie, begleiten den Notartermin und organisieren auf Wunsch Umzug und Entrümpelung gleich mit.
Häufige Fragen
Was Eigentümer uns am häufigsten fragen.
Neben Lage und Zustand der Wohnung fließt auch der Zustand der WEG in den Wert ein, etwa Instandhaltungsrücklage und geplante Sanierungen. Eine kostenlose Bewertung berücksichtigt beides.
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