Renditeobjekt verkaufen
Mehrfamilienhaus verkaufen: für Eigentümer und Kapitalanleger
Beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses zählen belastbare Zahlen und Diskretion. Wir bewerten Ihr Objekt marktgerecht und bringen es zu geprüften Interessenten, auf Wunsch diskret.
Bewertung nach Ertragswert
Die Methode, mit der auch Ihre Käufer und deren Banken rechnen.
Renditeobjekt
Ein Mehrfamilienhaus wird nicht nach Quadratmetern gekauft, sondern nach Ertrag.
Wer ein Mehrfamilienhaus kauft, rechnet: Was bringt das Objekt heute ein, was könnte es einbringen, und was muss in den nächsten Jahren investiert werden? Der Preis ergibt sich deshalb vor allem aus dem Ertragswert, nicht aus dem Vergleich mit Einfamilienhäusern nebenan.
Wir bereiten Ihr Objekt so auf, wie Kapitalanleger es prüfen: mit einer sauberen Mietaufstellung, dem Abgleich mit dem örtlichen Mietniveau und einer ehrlichen Einschätzung des Instandhaltungsbedarfs.
- Ertragswert statt BauchgefühlJahresnettokaltmiete, Bewirtschaftungskosten und Restnutzungsdauer ergeben eine Zahl, die Käufer nachrechnen können.
- Mietpotenzial sichtbar machenLiegen die Mieten unter dem Mietspiegel, ist das für Käufer Potenzial, wenn es belegt ist.
- Instandhaltung offen legenEin bekannter Sanierungsbedarf wird eingepreist. Ein verschwiegener kostet in der Due Diligence Vertrauen und Preis.
Was den Preis bestimmt
Sechs Punkte, die Kapitalanleger zuerst prüfen.
Jahresnettokaltmiete
Die tatsächlich gezahlten Mieten ohne Nebenkosten, die Basis jeder Kaufpreisrechnung.
Mietniveau
Wie liegen die Mieten im Verhältnis zum Mietspiegel und zu Neuvermietungen im Umfeld?
Mieterstruktur und Leerstand
Langjährige, zuverlässige Mieter und wenig Fluktuation machen den Ertrag planbar.
Instandhaltungsstau
Dach, Fassade, Leitungen, Heizung: Was ansteht, zieht der Käufer vom Preis ab, oft großzügiger als nötig.
Energiestandard
Seit 2023 tragen Vermieter je nach Effizienz des Gebäudes einen Teil der CO₂-Kosten. Das schlägt direkt auf die Rendite durch.
Aufteilbarkeit
Lässt sich das Haus in Eigentumswohnungen aufteilen, erweitert das den Käuferkreis. Ob das genehmigungspflichtig ist, hängt von der Gemeinde ab.
Unterlagen
Was Käufer eines Mehrfamilienhauses sehen wollen.
Je vollständiger die Unterlagen, desto kürzer die Prüfung des Käufers, und desto weniger Raum für Preisabschläge aus Unsicherheit.
Mieten
- MieterlisteJe Einheit: Fläche, Kaltmiete, Nebenkostenvorauszahlung, Mietbeginn, letzte Erhöhung.
- Alle Mietverträge mit NachträgenKäufer prüfen Staffel- und Indexvereinbarungen und Sonderabsprachen.
- Nebenkostenabrechnungen der letzten drei JahreZeigen, welche Kosten umgelegt werden und wo Nachzahlungen offen sind.
Gebäude
- Grundbuchauszug und Liegenschaftskarte / FlurkarteRechte, Lasten und Grundstücksgrenzen.
- EnergieausweisPflicht bei Vermarktung und Übergabe.
- Grundrisszeichnungen und Flächenberechnung je EinheitDie Flächen müssen zur Mieterliste passen.
- Baubeschreibung und Baugenehmigung
- Berechnung des umbauten Raums
Bewirtschaftung
- Nachweise über ModernisierungenWas wurde wann erneuert, mit Rechnungen, wenn vorhanden.
- Wartungs- und DienstleistungsverträgeHeizung, Aufzug, Hausmeister, Versicherungen.
- Brandversicherungsschein
- Letzter Grundsteuerbescheid
Verbrauch und Ämter
- Letzte Stromabrechnung
- Letzte Wasser-, Gas- oder Ölabrechnung
- Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis
- Auskunft aus dem Altlastenkataster
- ErbbaurechtsvertragFalls das Grundstück im Erbbaurecht steht.
Fehlt etwas? Grundbuchauszug, Flurkarte und Baupläne holen wir für Sie bei Grundbuchamt, Katasteramt und Bauaktenarchiv ein. Sie müssen zu keiner Behörde.
Unterlagen gemeinsam durchgehenKostenlose Erstberatung
Was ist Ihr Mehrfamilienhaus am Markt wert?
Sagen Sie uns kurz, worum es geht. Sebastian meldet sich persönlich und bespricht mit Ihnen, welche Zahlen wir für eine Ertragswert-Einschätzung brauchen.
- Persönliche Rückmeldung innerhalb von 24 Stunden
- Bewertung nach Ertragswert, kostenlos und unverbindlich
- Auf Wunsch diskret, ohne öffentliche Anzeige
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von Sebastian Pape · ca. 1 Minute
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Recht & Steuern
Was beim Verkauf eines vermieteten Hauses rechtlich gilt.
Die meisten Fragen beim Mehrfamilienhaus drehen sich um die Mieter und um die Frist seit dem Kauf.
Stand: 2026. Diese Übersicht ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Wie Ihr Fall konkret zu behandeln ist, klärt Ihr Steuerberater, auf Wunsch stellen wir den Kontakt her.
Zehnjahresfrist
Liegen weniger als zehn Jahre zwischen Kauf und Verkauf, ist ein Gewinn aus vermieteten Einheiten als privates Veräußerungsgeschäft zu versteuern.
§ 23 EStG
Mietverträge gehen über
Der Käufer tritt in alle laufenden Mietverträge ein. Kündigen müssen Sie vor dem Verkauf nicht, und der Verkauf ist kein Kündigungsgrund.
§ 566 BGB
Vorkaufsrecht der Gemeinde
In bestimmten Gebieten, etwa Erhaltungs- oder Sanierungsgebieten, kann die Gemeinde ein Vorkaufsrecht haben. Der Notar holt die Erklärung dazu ein.
§§ 24, 25 BauGB
Aufteilen und einzeln verkaufen
Wer innerhalb weniger Jahre nach dem Erwerb mehr als drei Objekte verkauft, kann als gewerblicher Grundstückshändler gelten. Dann wird der Gewinn auch nach zehn Jahren besteuert.
BMF-Schreiben v. 26.03.2004
Käuferkreise
Wer Mehrfamilienhäuser kauft, und worauf er schaut.
Private Kapitalanleger
Solide Mieten, überschaubarer Aufwand
Oft Unternehmer oder Erben, die Vermögen langfristig in Wohnraum anlegen und den Kontakt zu den Mietern schätzen.
Bestandshalter
Planbarer Ertrag über Jahrzehnte
Family Offices und Wohnungsgesellschaften, die kaufen, um zu halten und genau prüfen, was in zehn Jahren investiert werden muss.
Aufteiler und Entwickler
Potenzial durch Sanierung oder Aufteilung
Sie rechnen mit dem Wert nach der Maßnahme. Für Objekte mit Sanierungsbedarf sind sie oft die zahlungsbereitesten Käufer.
Teure Fehler
Woran Verkäufe von Mehrfamilienhäusern scheitern.
Nach Quadratmetern bepreisen
Ein Preis, der sich am Einfamilienhaus nebenan orientiert, hat mit dem Ertrag des Objekts nichts zu tun. Anleger winken ab.
Besser: Den Preis aus dem Ertrag ableiten und mit Vergleichsverkäufen von Renditeobjekten absichern.
Die Mieter aus dem Inserat erfahren lassen
Gerüchte im Haus verunsichern Mieter, und verunsicherte Mieter machen Besichtigungen schwer.
Besser: Die Mieter selbst und frühzeitig informieren, Besichtigungen rechtzeitig ankündigen und bündeln.
Kurz vor dem Verkauf die Mieten erhöhen
Sprunghafte Erhöhungen ohne Begründung wirken auf Käufer wie aufgehübschte Zahlen und führen eher zu Streit mit Mietern als zu einem höheren Preis.
Besser: Die Mieten so dokumentieren, wie sie sind, und das Potenzial belegt aufzeigen.
Unterlagen erst in der Prüfung nachreichen
Fehlt die Mieterliste oder passen Flächen nicht zusammen, stockt die Prüfung des Käufers, und jede Lücke wird zum Verhandlungsargument.
Besser: Vor der Vermarktung einen vollständigen Datenraum anlegen.
Ablauf
Vom Erstgespräch bis zum Notartermin.
Kein Fachchinesisch, keine Überraschungen. Sie wissen zu jedem Zeitpunkt, was als Nächstes passiert.
Kennenlernen & Bewertung
Wir schauen uns Ihre Immobilie persönlich an, kostenlos und unverbindlich. Sie bekommen eine ehrliche Einschätzung statt einer Software-Zahl.
Renovierungs-Check
Wir zeigen Ihnen konkret, welche Maßnahme den Verkaufspreis steigert und welche Sie sich sparen können. Auf Wunsch mit Handwerker-Koordination.
Vermarktung
Professionelle Fotos, ein Exposé, das verkauft, und Besichtigungen ausschließlich mit geprüften Interessenten. Sie lehnen sich zurück.
Verkauf & Übergabe
Wir verhandeln für Sie, begleiten den Notartermin und organisieren auf Wunsch Umzug und Entrümpelung gleich mit.
Häufige Fragen
Was Eigentümer uns am häufigsten fragen.
In der Regel nach dem Ertragswertverfahren: Aus der Jahresnettokaltmiete, den Bewirtschaftungskosten, dem Liegenschaftszins und der Restnutzungsdauer ergibt sich der Wert des Gebäudes, dazu kommt der Bodenwert. Käufer rechnen oft vereinfacht mit einem Vervielfältiger der Jahresmiete. Wir verbinden beides mit Vergleichsverkäufen ähnlicher Objekte in Ihrer Region.
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