Eine geerbte Immobilie ist selten nur eine Vermögensfrage. Es ist das Haus, in dem jemand gelebt hat, und die Entscheidung darüber fällt meistens in Wochen, in denen man ganz andere Dinge im Kopf hat.
Genau deshalb hilft eine nüchterne Reihenfolge: Erst klären, was rechtlich gilt und welche Fristen laufen. Dann die drei Optionen an den eigenen Lebensumständen prüfen: verkaufen, vermieten, selbst einziehen. Und erst danach entscheiden.
Die ersten sechs Wochen
Eine Erbschaft fällt Ihnen automatisch zu. Sie müssen sie nicht annehmen, aber wenn Sie sie loswerden wollen, haben Sie dafür nur ein enges Zeitfenster.
Die Ausschlagungsfrist beträgt sechs Wochen (§ 1944 BGB). Sie beginnt nicht mit dem Todestag, sondern in dem Moment, in dem Sie vom Erbfall und vom Grund Ihrer Berufung als Erbe erfahren. Lag der letzte Wohnsitz des Erblassers im Ausland oder waren Sie bei Fristbeginn selbst im Ausland, sind es sechs Monate.
Diese Frist ist nur dann wirklich wichtig, wenn der Nachlass überschuldet sein könnte, etwa weil auf der Immobilie noch ein erhebliches Darlehen lastet oder Sanierungsstau in einer Größenordnung besteht, die den Wert übersteigt. In diesem Fall gilt: erst rechnen, dann annehmen. Wer die Frist verstreichen lässt, hat angenommen.
Eine zweite Frist läuft leiser, kostet aber echtes Geld: Wird die Berichtigung des Grundbuchs innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall beantragt, ist sie gebührenfrei (Anmerkung zu Nr. 14110 KV GNotKG). Danach fällt die volle Gebühr an. Maßgeblich ist der Eingang des Antrags beim Grundbuchamt. Ein laufendes Erbscheinverfahren verlängert die Frist nicht.
- Sterbeurkunde und, falls vorhanden, Testament oder Erbvertrag zusammensuchen
- Nachlassgericht: Testament wird eröffnet, Erbschein wird beantragt, falls kein notarielles Testament vorliegt
- Grundbuchauszug anfordern: Er zeigt Eigentümer, Grundschulden, Wege- und Wohnrechte
- Darlehensstand bei der Bank abfragen: Restschuld, Zinsbindung, Vorfälligkeitsentschädigung
- Laufende Kosten erfassen: Grundsteuer, Versicherung, Heizung, bei Wohnungen das Hausgeld
- Grundbuchberichtigung innerhalb von zwei Jahren beantragen
Wem gehört das Haus jetzt?
Erben mehrere Personen gemeinsam, entsteht eine Erbengemeinschaft. Und die ist juristisch etwas anderes, als die meisten erwarten: Niemandem gehört ein bestimmter Teil des Hauses. Allen gehört alles gemeinsam, bis die Erbengemeinschaft auseinandergesetzt wird.
Praktisch heißt das: Über die Immobilie können Sie nur gemeinsam verfügen. Ein Verkauf braucht die Zustimmung aller Miterben. Auch eine Vermietung oder eine größere Sanierung ist keine Entscheidung, die ein Einzelner für die Gemeinschaft treffen kann.
Die häufigste Ursache für jahrelangen Stillstand ist nicht Streit über Geld, sondern über das Tempo. Ein Miterbe will verkaufen, ein anderer braucht Zeit. Solange niemand das ausspricht, verhandelt man am eigentlichen Thema vorbei.
Findet die Gemeinschaft keine Einigung, bleibt als letztes Mittel die Teilungsversteigerung. Sie funktioniert, führt aber fast immer zu einem schlechteren Ergebnis als ein regulärer Verkauf: Der Termin ist öffentlich, der Käuferkreis ist kleiner, und die Verfahrenskosten trägt der Nachlass. Sie ist ein Druckmittel, keine Strategie.
Der ruhigere Weg ist eine Auszahlung: Ein Miterbe übernimmt die Immobilie und zahlt die anderen aus. Das setzt eine Wertermittlung voraus, die alle akzeptieren. Genau dafür ist ein neutrales Gutachten oder eine dokumentierte Bewertung durch einen Dritten mehr wert als jede Schätzung aus dem Familienkreis.
Option 1: verkaufen
Der Verkauf ist die Option mit dem klarsten Ergebnis: Aus einer Immobilie, die Verantwortung, Kosten und Abstimmungsbedarf erzeugt, wird ein Betrag, der sich teilen lässt.
Er ist besonders naheliegend, wenn mehrere Erben beteiligt sind, wenn niemand vor Ort wohnt, wenn ein Darlehen weiterläuft oder wenn das Haus einen Sanierungsstau hat, den niemand finanzieren möchte.
Was dabei oft unterschätzt wird: Ein leerstehendes Haus kostet weiter. Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Frostschutz im Winter, Gartenpflege. Dazu kommt, dass die Versicherung bei längerem Leerstand Leistungen kürzen oder den Vertrag anpassen kann. Wer sich nicht entscheiden kann, entscheidet sich faktisch für die teuerste Variante.
Der Ablauf unterscheidet sich nicht grundsätzlich vom normalen Verkauf; wir haben ihn in sieben Schritten beschrieben. Zwei Dinge kommen hinzu: Die Erbfolge muss nachgewiesen sein, bevor der Notar beurkunden kann, und alle Miterben müssen unterschreiben oder wirksam bevollmächtigt sein.
Option 2: vermieten
Vermieten klingt nach der Lösung, die nichts entscheidet: Das Haus bleibt in der Familie, und es kommt sogar Geld herein. In der Praxis ist es die Option mit dem größten Aufwand.
Dafür spricht sie, wenn die Immobilie in gutem Zustand ist, in einer Lage mit stabiler Nachfrage liegt, schuldenfrei ist und jemand in der Familie bereit ist, sich dauerhaft zu kümmern.
Dagegen spricht: Vermietung ist kein passives Einkommen, sondern eine Nebentätigkeit. Mieterauswahl, Nebenkostenabrechnung, Reparaturen, Mietrecht. Kommt eine größere Instandsetzung, also Dach, Heizung oder Leitungen, muss sie jemand vorfinanzieren. In einer Erbengemeinschaft heißt das: Alle müssen mitziehen, jedes Mal.
Hinzu kommt ein Punkt, der erst später auffällt: Eine vermietete Immobilie verkauft sich in aller Regel schlechter als eine freie. Der Kreis der Interessenten schrumpft auf Kapitalanleger, denn Selbstnutzer müssten erst kündigen, und Eigenbedarf ist kein Selbstläufer. Wer vermietet, um sich die Entscheidung offenzuhalten, verschließt sich damit einen Teil des späteren Marktes.
Haben Sie Fragen zum Artikel?
Sebastian antwortet persönlich, kostenlos und unverbindlich.
Option 3: selbst einziehen
Die emotional naheliegendste Option, und steuerlich oft die günstigste, aber nur, wenn sie zum Leben passt.
Steuerlich ist der Hebel groß: Erbt ein Kind das selbstgenutzte Familienheim der Eltern und zieht selbst ein, bleibt der Erwerb erbschaftsteuerfrei, soweit die Wohnfläche 200 Quadratmeter nicht übersteigt (§ 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG). Für Ehegatten und eingetragene Lebenspartner gilt die Befreiung ohne Flächengrenze (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b ErbStG). Voraussetzung ist in beiden Fällen, dass der Erblasser die Wohnung bis zum Tod selbst bewohnt hat und der Erbe sie unverzüglich selbst bezieht.
Diese Befreiung hat aber eine Bedingung mit langem Nachlauf: Sie müssen die Wohnung zehn Jahre lang selbst nutzen. Verkaufen oder vermieten Sie vorher, fällt die Steuer nachträglich an, es sei denn, zwingende Gründe hindern Sie an der Selbstnutzung. Ein besseres Jobangebot in einer anderen Stadt gehört nach der Rechtsprechung regelmäßig nicht dazu.
Ehrlich geprüft werden sollte deshalb nicht die Steuer, sondern die Lebensplanung: Wollen Sie dort die nächsten zehn Jahre wohnen? Wenn die Antwort „wahrscheinlich" lautet, ist es keine Option, sondern eine Wette.
Was das Finanzamt dazu sagt
Zwei Steuern werden hier regelmäßig verwechselt.
| Erbschaftsteuer | Spekulationssteuer | |
|---|---|---|
| Wann | beim Erben | beim späteren Verkauf |
| Worauf | auf den Wert des Nachlasses | auf den Gewinn aus dem Verkauf |
| Entlastung | persönliche Freibeträge, Familienheim-Befreiung | 10-Jahres-Frist, Eigennutzung |
Bei der Erbschaftsteuer entscheidet das Verwandtschaftsverhältnis. Die persönlichen Freibeträge nach § 16 ErbStG betragen 500.000 Euro für Ehegatten und eingetragene Lebenspartner, 400.000 Euro für Kinder, 200.000 Euro für Enkel, 100.000 Euro für Eltern und Großeltern bei Erwerben von Todes wegen und 20.000 Euro für alle Übrigen, also auch für Geschwister, Nichten und Neffen. Der Unterschied zwischen 400.000 und 20.000 Euro ist der Grund, warum dieselbe Immobilie in der einen Familie steuerfrei bleibt und in der anderen nicht.
Für die Spekulationssteuer gilt eine Besonderheit, die viele Erben entlastet: Beim unentgeltlichen Erwerb wird Ihnen die Anschaffung durch den Erblasser zugerechnet (§ 23 Abs. 1 Satz 3 EStG). Die Zehnjahresfrist beginnt also nicht mit dem Erbfall, sondern mit dem Kauf durch den Verstorbenen. Hat er das Haus vor Jahrzehnten gekauft, ist die Frist längst abgelaufen. Wir haben das im Detail erklärt.
Beide Steuern hängen an Details des Einzelfalls: an Testamentsgestaltung, Vorschenkungen, Nutzungszeiten. Dieser Artikel ordnet ein; die Berechnung gehört zu Ihrem Steuerberater.
Wie Sie zu einer Entscheidung kommen
In der Praxis führt eine Reihenfolge am zuverlässigsten zum Ergebnis, weil sie die Fragen trennt, die sonst gleichzeitig verhandelt werden.
- Erbfolge und Fristen klären: Wer erbt, liegt ein Testament vor, läuft eine Ausschlagungsfrist?
- Zahlen auf den Tisch: Restschuld, laufende Kosten, offensichtlicher Sanierungsbedarf
- Wert ermitteln lassen: neutral und nachvollziehbar, nicht aus dem Bauchgefühl der Familie
- Die drei Optionen an der Lebensplanung messen, nicht am Wunschbild
- In der Erbengemeinschaft zuerst über das Tempo sprechen, dann über den Preis
- Steuerliche Folgen mit dem Steuerberater durchrechnen, bevor etwas unterschrieben wird
Der Punkt, an dem Beratung am meisten wert ist, liegt vor der Entscheidung, nicht danach. Eine belastbare Wertermittlung kostet Sie nichts und macht aus einer Grundsatzdiskussion eine Rechenaufgabe.
Wenn Sie an diesem Punkt stehen: Wir schauen uns die Immobilie vor Ort an, sagen Ihnen, was sie im heutigen Zustand wert ist, und ordnen ein, was die drei Wege jeweils bedeuten. Auch dann, wenn am Ende kein Verkauf steht.
Sebastian Pape
Bereit für den nächsten Schritt?
Sebastian berät Sie persönlich, kostenlos und unverbindlich, von der ersten Einschätzung bis zur Übergabe.