Haus bei Scheidung: Auszahlen, verkaufen oder behalten

Wenn sich ein Paar trennt, steht das gemeinsame Haus meist früh im Raum. Es ist oft der größte Vermögenswert, fast immer hängt ein Kredit daran, und häufig wohnen Kinder darin. Die Frage, was aus dem Haus wird, lässt sich deshalb selten schnell beantworten. Sie lässt sich aber ordnen.

Im Kern gibt es drei Wege: Einer übernimmt das Haus, beide verkaufen gemeinsam, oder beide behalten es vorerst. Welcher passt, hängt von drei Dingen ab: wem das Haus gehört, was mit dem Kredit geschieht und in welcher Phase der Trennung Sie sich befinden. Dieser Artikel geht die Punkte der Reihe nach durch. Er ersetzt keine anwaltliche oder steuerliche Beratung, hilft aber dabei, die Gespräche mit Anwalt, Bank und Steuerberater gut vorbereitet zu führen.

Wer bekommt das Haus bei der Scheidung?

Die erste Antwort steht im Grundbuch. Dort ist eingetragen, ob einer von Ihnen Alleineigentümer ist oder ob Sie beide Miteigentümer sind, meist zu je einem halben Anteil.

Viele gehen davon aus, dass mit der Heirat alles beiden gemeinsam gehört. Das stimmt in der Regel nicht. Haben Sie keinen Ehevertrag geschlossen, leben Sie im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft. Ihr Vermögen und das Ihres Ehepartners werden dadurch nicht gemeinschaftliches Vermögen, auch nicht das, was einer von Ihnen während der Ehe erwirbt (§ 1363 Abs. 2 BGB).

• Nur einer steht im Grundbuch. Dann gehört das Haus allein dem, der eingetragen ist, auch nach der Scheidung. Durch die Ehe wird der andere nicht Miteigentümer. Ob ihm ein Ausgleich zusteht, regelt der Zugewinnausgleich, nicht das Grundbuch.
• Beide stehen im Grundbuch. Dann gehört Ihnen das Haus gemeinsam, zu den eingetragenen Anteilen. Jeder kann über seinen eigenen Anteil verfügen, über das Haus als Ganzes aber nur beide gemeinsam (§ 747 BGB). Wie es weitergehen kann, beschreiben die drei Wege weiter unten.

Der Zugewinnausgleich

Ausgeglichen wird stattdessen der Zugewinn. Das ist der Betrag, um den das Endvermögen eines Ehegatten sein Anfangsvermögen übersteigt (§ 1373 BGB). Hat einer von Ihnen in der Ehe mehr hinzugewonnen als der andere, steht dem anderen die Hälfte des Überschusses als Ausgleichsforderung zu (§ 1378 Abs. 1 BGB).

Für das Haus heißt das: Es zählt mit seinem Wert zum Endvermögen dessen, dem es gehört, bei Miteigentum anteilig. Das Darlehen wird als Verbindlichkeit abgezogen. Deshalb spielt der Wert des Hauses auch dann eine Rolle, wenn nur einer von Ihnen im Grundbuch steht.

Zwei Besonderheiten kommen häufig vor:

• Geerbt oder geschenkt. Hat einer von Ihnen das Haus oder das Geld dafür geerbt oder geschenkt bekommen, wird dieser Wert dem Anfangsvermögen hinzugerechnet (§ 1374 Abs. 2 BGB). Angesetzt wird der Wert zum Zeitpunkt des Erwerbs (§ 1376 Abs. 1 BGB). Was das Haus seitdem an Wert gewonnen hat, kann trotzdem in den Zugewinn fallen.
• Ehevertrag. Haben Sie Gütertrennung vereinbart (§ 1414 BGB), gibt es keinen Zugewinnausgleich. Dann kommt es für das Haus allein auf das Eigentum und auf Ihre Vereinbarungen an. Enthält Ihr Ehevertrag andere Regeln, gelten diese.

Wenn einer allein verkaufen will

Auch der Alleineigentümer kann in der Zugewinngemeinschaft nicht immer frei verkaufen. Wer sich verpflichtet, über sein Vermögen im Ganzen zu verfügen, braucht dafür die Einwilligung des Ehepartners (§ 1365 Abs. 1 BGB). Das kann auch ein einzelnes Haus betreffen, wenn es nahezu das gesamte Vermögen ausmacht.

Fehlt die Einwilligung, wird der Vertrag erst wirksam, wenn der Ehepartner ihn genehmigt. Verweigert er die Genehmigung, ist der Vertrag unwirksam (§ 1366 BGB). Unter bestimmten Voraussetzungen kann das Familiengericht die Zustimmung ersetzen (§ 1365 Abs. 2 BGB). Ob die Regel in Ihrem Fall greift, sollte Ihr Anwalt prüfen, bevor ein Kaufvertrag unterschrieben wird.

Wer im Grundbuch steht und wer am Ende wie viel vom Wert bekommt, sind zwei verschiedene Fragen.

Drei Wege für das gemeinsame Haus

Ob einer übernimmt, beide verkaufen oder beide vorerst Eigentümer bleiben: Jeder Weg braucht zwei Dinge, eine Einigung über den Wert und eine Lösung für den Kredit. Die Unterschiede liegen darin, wer danach welche Verantwortung trägt.

1. 01

   Einer übernimmt

   Wer bleibt im Haus und zahlt den anderen aus?

   Passt, wenn

   einer das Haus halten möchte und die Raten allein tragen kann.

   Notarvertrag, § 311b BGB
2. 02

   Gemeinsam verkaufen

   Wie wird aus dem Haus ein Betrag, den beide teilen?

   Passt, wenn

   keiner die Finanzierung allein tragen kann oder beide neu anfangen möchten.

   Erlös nach Grundbuchanteilen
3. 03

   Vorerst behalten

   Was gilt, wenn beide Eigentümer bleiben?

   Passt, wenn

   die Kinder das Schuljahr im Haus beenden sollen oder die Entscheidung noch Zeit braucht.

   §§ 743 bis 749 BGB

Manchmal kommt ein weiterer Gedanke auf: das Haus auf die gemeinsamen Kinder zu übertragen. Das ist in der Regel eine Schenkung mit eigenen steuerlichen und rechtlichen Folgen, und danach gehört das Haus den Kindern, nicht mehr Ihnen. Diesen Weg sollten Sie vorab mit Notar und Steuerberater durchsprechen.

Weg 1: Einer übernimmt und zahlt den anderen aus

Ein Partner bleibt im Haus und übernimmt den Anteil des anderen. Im Gegenzug zahlt er den anderen aus, oder der Anteil wird mit Ansprüchen aus dem Zugewinnausgleich verrechnet. Für viele Familien ist das der naheliegende Wunsch, weil die Kinder in ihrer gewohnten Umgebung bleiben können.

Wie die Auszahlung berechnet wird

Grundlage ist ein Wert, den beide akzeptieren. Gemeint ist der Verkehrswert, den das Gesetz gleichbedeutend auch Marktwert nennt (§ 194 BauGB). Wer übernimmt, hat ein Interesse an einem niedrigen Wert, wer ausgezahlt wird, an einem hohen. Eine nachvollziehbare Bewertung durch einen Dritten nimmt aus dieser Frage viel Spannung. Wie Verkehrswerte ermittelt werden, erklären wir im Artikel Immobilienbewertung: Die 3 Verfahren und welches passt.

Die Rechnung zeigt das Prinzip, keine Formel für jeden Fall. Sie setzt voraus, dass der Partner, der bleibt, den Kredit vollständig übernimmt. Ob und wie die Zahlung mit dem Zugewinnausgleich verrechnet wird, hängt von Ihrem gesamten Vermögen ab und gehört in die Abstimmung mit den Anwälten.

Wenn noch ein Kredit läuft

Haben Sie den Darlehensvertrag beide unterschrieben, haften Sie beide für die gesamte Summe, auch nach dem Auszug (§ 421 BGB). Daran ändert eine Einigung zwischen Ihnen nichts. Der ausziehende Partner wird erst frei, wenn die Bank ihn aus der Haftung entlässt oder der Kredit abgelöst wird.

Die Bank prüft dafür, ob der Partner, der bleibt, die Raten allein tragen kann. Reicht das Einkommen nicht, kommt eine neue Finanzierung in Betracht, oder die Übernahme scheitert an dieser Stelle. Klären Sie diese Frage mit der Bank, bevor Sie über Beträge verhandeln.

Notar, Grundbuch und Steuern

Die Übertragung des Anteils ist ein Grundstücksgeschäft und muss notariell beurkundet werden (§ 311b Abs. 1 BGB). Danach wird das Grundbuch geändert. Oft wird die Übertragung in eine Vereinbarung eingebettet, die auch weitere Folgen der Scheidung regelt. Eine Vereinbarung über den Zugewinnausgleich, die während des Scheidungsverfahrens geschlossen wird, braucht die notarielle Beurkundung oder muss im Verfahren vor Gericht protokolliert werden (§ 1378 Abs. 3 BGB).

Grunderwerbsteuer fällt bei der Übertragung zwischen Ehegatten nicht an (§ 3 Nr. 4 GrEStG). Nach der Scheidung gilt das weiter, wenn die Übertragung der Vermögensauseinandersetzung dient (§ 3 Nr. 5 GrEStG). Notar- und Grundbuchkosten entstehen trotzdem.

Für den ausziehenden Partner kann die Übertragung gegen eine Ausgleichszahlung steuerlich ein Verkauf sein. Liegt der Kauf des Hauses weniger als zehn Jahre zurück, kommt es darauf an, ob die Ausnahme für selbstgenutzte Immobilien noch greift. Mehr dazu im Abschnitt zu den Steuern.

Weg 2: Gemeinsam verkaufen

Beide verkaufen an einen Dritten, lösen den Kredit ab und teilen, was übrig bleibt. Dieser Weg ist oft der klarste Schnitt, weil danach keiner mehr für den anderen haftet und keine gemeinsame Verantwortung für das Haus bleibt. Er passt vor allem, wenn keiner die Finanzierung allein tragen kann oder möchte.

Bei Miteigentum müssen beide den Kaufvertrag unterschreiben. Wer nicht gemeinsam mit dem anderen beim Notar sitzen möchte, kann sich vertreten lassen. Welche Form die Vollmacht dafür braucht, klärt der Notar vorab.

Der Kredit wird abgelöst

Aus dem Kaufpreis wird zuerst die Restschuld bei der Bank getilgt. Läuft die Zinsbindung noch, können Sie das Darlehen vorzeitig kündigen, wenn Sie die Immobilie anderweitig verwerten wollen, etwa durch einen Verkauf (§ 490 Abs. 2 BGB). Die Bank kann dann eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Ist das Darlehen seit mindestens zehn Jahren vollständig ausgezahlt, ist eine Kündigung mit sechs Monaten Frist möglich, ohne dass das Gesetz dafür eine Entschädigung vorsieht (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB). Wurde zwischendurch eine neue Vereinbarung über Zins oder Rückzahlung getroffen, beginnt die Frist ab diesem Zeitpunkt.

Wie hoch eine Vorfälligkeitsentschädigung ausfallen würde, rechnet Ihnen die Bank auf Anfrage aus. Diese Zahl gehört in jede Entscheidung zwischen Übernahme und Verkauf.

Wie der Erlös geteilt wird

Was nach der Ablösung bleibt, steht Ihnen nach Ihren Anteilen im Grundbuch zu, bei je einem halben Anteil also jedem die Hälfte. Sie können sich auch auf eine andere Aufteilung einigen, etwa wenn einer seit der Trennung die Raten allein gezahlt hat.

Für den Zugewinnausgleich ändert der Verkauf vor allem die Form des Vermögens. Liegt der Verkauf vor dem Stichtag, steht statt des Hauses der Erlös im Endvermögen. Liegt er danach, zählt der Wert des Hauses am Stichtag. Welcher Tag das ist, steht im Abschnitt zum Stichtag.

Der Verkauf selbst läuft ab wie jeder andere Hausverkauf, den wir Schritt für Schritt beschrieben haben. Hinzu kommt die Abstimmung zwischen Ihnen beiden: Bei uns geht jedes Angebot, jeder Termin und jede Information an beide gleichzeitig. Auf Wunsch vermarkten wir das Haus ohne öffentliche Anzeige und ohne Schild im Vorgarten.

Weg 3: Vorerst gemeinsam behalten

Manchmal ist keiner der beiden Wege sofort möglich oder gewollt. Die Kinder sollen das Schuljahr im Haus beenden, die Zinsbindung endet bald, oder Sie möchten die Entscheidung nicht unter Zeitdruck treffen. Dann bleiben Sie beide Eigentümer, und es gelten die Regeln der Gemeinschaft nach Bruchteilen:

• Jeder darf das Haus gebrauchen, soweit der Mitgebrauch des anderen dadurch nicht beeinträchtigt wird (§ 743 Abs. 2 BGB).
• Jeder kann eine Regelung von Verwaltung und Nutzung verlangen, die nach billigem Ermessen den Interessen beider entspricht, solange Sie nichts anderes vereinbart haben (§ 745 Abs. 2 BGB).
• Lasten und Kosten tragen Sie im Verhältnis zueinander nach Ihren Anteilen (§ 748 BGB).
• Jeder kann jederzeit die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen (§ 749 Abs. 1 BGB). Auch wenn Sie das vertraglich ausschließen, bleibt sie aus wichtigem Grund möglich (§ 749 Abs. 2 BGB).

Der letzte Punkt ist der wichtigste: Gemeinsam behalten ist eine Übergangslösung, die nur trägt, solange beide sie wollen. Halten Sie deshalb schriftlich fest, wer im Haus wohnt, wer welche Kosten trägt, wer Reparaturen veranlasst und bis wann spätestens entschieden wird. Soll das Haus in der Zwischenzeit vermietet werden, kommen Mietvertrag, Abrechnung und Steuer hinzu, und ein späterer Verkauf an Selbstnutzer wird schwieriger.

Wenn einer nicht verkaufen will: die Teilungsversteigerung

Will einer verkaufen und der andere nicht, oder können Sie sich nicht einigen, kann jeder Miteigentümer die Teilungsversteigerung beantragen. Grundstücke werden zur Aufhebung der Gemeinschaft durch Zwangsversteigerung geteilt, verteilt wird dann der Erlös (§ 753 Abs. 1 BGB). Das Verfahren folgt dem Zwangsversteigerungsgesetz (§ 180 ZVG). Ein Urteil oder ein anderer Vollstreckungstitel ist dafür nicht nötig (§ 181 Abs. 1 ZVG).

Ganz verhindern lässt sich die Teilungsversteigerung meist nur durch eine Einigung. Der andere Miteigentümer kann aber beantragen, das Verfahren einstweilen einzustellen. Das Gericht stellt es für höchstens sechs Monate ein, wenn das bei Abwägung der Interessen angemessen erscheint. Eine Wiederholung ist einmal zulässig (§ 180 Abs. 2 ZVG). Gehört das Haus nur Ihnen beiden als Ehegatten oder früheren Ehegatten, kommt ein weiterer Grund hinzu: Ist die Einstellung erforderlich, um eine ernsthafte Gefährdung des Wohls eines gemeinsamen Kindes abzuwenden, wird das Verfahren auf Antrag eingestellt, auch mehrfach (§ 180 Abs. 3 ZVG). Insgesamt darf die Einstellung fünf Jahre nicht übersteigen (§ 180 Abs. 4 ZVG).

Im ersten Versteigerungstermin gilt eine Untergrenze: Erreicht das Meistgebot einschließlich der bestehen bleibenden Rechte nicht die Hälfte des Grundstückswerts, wird der Zuschlag versagt. In einem neuen Termin gilt diese Grenze nicht mehr (§ 85a ZVG). Mitbieten können auch die Miteigentümer selbst, etwa wenn einer von Ihnen das Haus auf diesem Weg übernehmen möchte.

Die Teilungsversteigerung ist deshalb eher Druckmittel als Lösung. Bei geerbten Immobilien ist das nicht anders, wie wir im Artikel Geerbte Immobilie: verkaufen oder behalten? beschreiben.

Wer nach der Trennung im Haus bleibt

Getrennt leben können Sie auch unter einem Dach. Das Gesetz sieht ausdrücklich vor, dass Ehegatten innerhalb der ehelichen Wohnung getrennt leben können (§ 1567 Abs. 1 BGB). Viele Paare tun genau das, bis klar ist, was mit dem Haus geschieht.

Geht das nicht mehr, kann ein Ehegatte während der Trennung verlangen, dass ihm der andere die Wohnung ganz oder teilweise zur alleinigen Nutzung überlässt, soweit das notwendig ist, um eine unbillige Härte zu vermeiden (§ 1361b Abs. 1 BGB). Dabei zählt auch das Wohl der Kinder im Haushalt. Gehört das Haus einem von Ihnen allein, ist das besonders zu berücksichtigen. Wer die Wohnung überlassen muss, kann vom anderen eine Vergütung für die Nutzung verlangen, soweit das der Billigkeit entspricht (§ 1361b Abs. 3 Satz 2 BGB). Im Alltag ist dafür oft von Nutzungsentschädigung die Rede.

Eine Frist sollten Sie kennen, wenn Sie ausziehen: Bekunden Sie dem anderen nicht innerhalb von sechs Monaten nach dem Auszug eine ernstliche Rückkehrabsicht, wird unwiderleglich vermutet, dass Sie ihm das alleinige Nutzungsrecht überlassen haben (§ 1361b Abs. 4 BGB). Am Eigentum ändert das nichts, wohl aber daran, wer bis zur Einigung im Haus wohnt.

Nach der Scheidung wird es für den Partner, dem das Haus nicht gehört, enger: Ist der andere Alleineigentümer, kann er die Überlassung nur noch verlangen, wenn das notwendig ist, um eine unbillige Härte zu vermeiden (§ 1568a Abs. 2 BGB).

Wird verkauft, während einer von Ihnen noch im Haus wohnt, braucht es klare Absprachen: wer Besichtigungen öffnet, zu welchen Zeiten sie stattfinden und in welchem Zustand das Haus gezeigt wird. Persönliche Dinge des ausgezogenen Partners sollten bis dahin abgeholt sein. Je früher diese Punkte besprochen sind, desto weniger Reibung entsteht während der Vermarktung.

Wenn das Haus noch nicht abbezahlt ist

Ist das Haus noch nicht abbezahlt, ist der Kredit in vielen Trennungen der Punkt, an dem es zuerst eng wird. Haben Sie beide unterschrieben, kann die Bank die volle Leistung von jedem von Ihnen verlangen (§ 421 BGB). Untereinander sind Sie zu gleichen Anteilen verpflichtet, soweit nicht etwas anderes bestimmt ist (§ 426 Abs. 1 BGB).

Daraus folgen drei praktische Regeln:

1. Raten weiterzahlen. Bleiben Raten aus, kann die Bank das Darlehen unter den gesetzlichen Voraussetzungen kündigen und aus der Grundschuld vollstrecken. Das trifft Sie beide.
2. Zahlungen belegen. Wer seit der Trennung mehr zahlt als seinen Anteil, kann unter Umständen einen Ausgleich verlangen. Halten Sie jede Zahlung fest.
3. Früh mit der Bank sprechen. Die Bank kann Ihnen Restschuld, Ende der Zinsbindung und eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung nennen. Diese Zahlen brauchen Sie für jeden der drei Wege.

Stichtag: was der Zeitpunkt verändert

Bei einer Trennung laufen mehrere Zeitpunkte nebeneinander. Für die Bewertung des Hauses zählt vor allem der Stichtag für den Zugewinn. Diese Stationen sollten Sie kennen:

Für den Verkauf bedeutet das: Ein Verkauf im Trennungsjahr verhindert, dass Raten und Streit weiterlaufen, braucht aber die Zustimmung beider. Während des Scheidungsverfahrens sollte jeder Schritt mit beiden Anwälten abgestimmt sein. Nach der Scheidung ändert sich am Miteigentum nichts, solange Sie es nicht selbst ändern.

Steuern: Spekulationsfrist und Grunderwerbsteuer

Verkaufen Sie das Haus innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf, kann der Gewinn steuerpflichtig sein (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG). Ausgenommen sind Immobilien, die zwischen Kauf und Verkauf ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden oder im Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren davor.

Bei einer Trennung kann diese Ausnahme für den Partner entfallen, der ausgezogen ist. Das betrifft den Verkauf an einen Dritten ebenso wie die Übertragung seines Anteils an den anderen gegen eine Ausgleichszahlung. Wie viel Zeit zwischen Auszug und Verkauf liegen darf, hängt von den Kalenderjahren ab, in denen Sie dort gewohnt haben. Die Einzelheiten erklären wir im Artikel Spekulationssteuer und die 10-Jahres-Regel. Lassen Sie Ihren Fall vor dem Notartermin von Ihrem Steuerberater prüfen.

Grunderwerbsteuer fällt bei Übertragungen zwischen Ehegatten nicht an (§ 3 Nr. 4 GrEStG), zwischen früheren Ehegatten dann nicht, wenn es um die Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung geht (§ 3 Nr. 5 GrEStG). Für den Verkauf an einen Dritten gelten diese Ausnahmen nicht.

Unterlagen, die Sie früh zusammenstellen sollten

Ob Übernahme, Verkauf oder Übergangslösung: Mit diesen Unterlagen lassen sich Wert, Kredit und Steuern deutlich schneller klären.

• Aktueller Grundbuchauszug mit Eigentumsanteilen und Grundschulden
• Kaufvertrag oder Bauunterlagen mit dem Datum der Anschaffung oder Fertigstellung
• Darlehensverträge, aktuelle Restschuld und Ende der Zinsbindung
• Ehevertrag, falls vorhanden
• Nachweise über Erbschaften oder Schenkungen, die in das Haus geflossen sind
• Belege über Modernisierungen mit Jahr und Umfang
• Energieausweis
• Grundrisse und Wohnflächenberechnung
• Aufstellung, wer seit der Trennung welche Raten und Kosten gezahlt hat

Eine Trennung ist kein Moment, in dem man gern über Grundbuchanteile und Zinsbindungen spricht. Je früher die Fakten aber auf dem Tisch liegen, desto weniger bleibt später offen. Den Anfang macht meist ein Wert, auf den sich beide verlassen können.

Wir bewerten Ihr Haus kostenlos und unverbindlich und sprechen dabei mit Ihnen beiden, auf Wunsch getrennt. Jede Information geht an beide zur selben Zeit. Rechtliche und steuerliche Fragen gehören zu Ihren Anwälten und Ihrem Steuerberater, und das sagen wir auch so. Wie wir bei einem Verkauf im Rahmen einer Trennung vorgehen, lesen Sie auf unserer Seite Haus verkaufen bei Scheidung. Oder Sie schreiben uns direkt.

Sebastian Pape

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