Immobilienbewertung: Die drei Verfahren erklärt

Ob ein Verkauf ansteht, ein Erbe aufgeteilt oder eine Trennung geregelt werden muss: Am Anfang steht fast immer die Frage, was die Immobilie wert ist. Die Antwort darauf ist keine Gefühlssache. Sie folgt Regeln, die für jeden nachvollziehbar sind.

Diese Regeln stehen in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Sie ist bei jeder Ermittlung eines Verkehrswerts anzuwenden (§ 1 Abs. 1 ImmoWertV), Gutachterausschüsse und Sachverständige arbeiten danach. Dieser Artikel bezieht sich auf die Fassung, die seit dem 1. Januar 2022 gilt (§ 54 ImmoWertV). Sie kennt drei Verfahren, und jedes stellt eine andere Frage an Ihre Immobilie. Wir erklären, wie die drei rechnen, für welche Objekte sie gedacht sind und wann statt einer Einschätzung ein Gutachten nötig wird.

Was der Verkehrswert ist

Gesucht ist in aller Regel der Verkehrswert, auch Marktwert genannt. Das Baugesetzbuch definiert ihn in § 194 in einem einzigen Satz:

Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.

Drei Teile dieses Satzes sind für Sie als Eigentümer entscheidend.

Ein Stichtag. Der Wert gilt für einen bestimmten Zeitpunkt, den Wertermittlungsstichtag (§ 2 Abs. 4 ImmoWertV). Ändert sich der Markt, ändert sich der Wert, auch wenn am Haus nichts passiert ist. Eine ältere Bewertung sagt deshalb wenig über den Wert von heute.

Der gewöhnliche Geschäftsverkehr. Gemeint ist ein freier Markt: Käufer und Verkäufer handeln ohne Zeitdruck und ohne Zwang, und allein sachliche Gründe bestimmen den Preis.

Ohne ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse. Ein Verkauf unter Verwandten, ein Notverkauf oder ein Liebhaberpreis zählen nicht. Herangezogen werden nur Kaufpreise, bei denen angenommen werden kann, dass solche Umstände sie nicht beeinflusst haben (§ 9 Abs. 2 ImmoWertV).

Die Merkmale, die einfließen, zählt § 2 Abs. 3 ImmoWertV auf. Sie sind der Maßstab, an dem sich jedes der drei Verfahren ausrichtet.

Drei Verfahren, ein Regelwerk

Die ImmoWertV sieht das Vergleichswert-, das Ertragswert- und das Sachwertverfahren vor (§ 6 Abs. 1 ImmoWertV). Es können auch mehrere herangezogen werden. Welches passt, richtet sich nach der Art des Objekts, nach den Gepflogenheiten am Markt und danach, welche Daten zur Verfügung stehen. Die Wahl ist zu begründen.

Dahinter steht ein einfacher Gedanke: Jedes Verfahren bildet nach, wie Käufer für diese Art Immobilie rechnen. Wer eine Wohnung zum Selbstbewohnen sucht, vergleicht Angebote. Wer ein Mehrfamilienhaus als Anlage kauft, rechnet mit Mieten. Und wer ein individuelles Einfamilienhaus kauft, für das es kaum Vergleiche gibt, fragt sich, was in dem Haus steckt.

1. 01

   Vergleichswertverfahren

   Was wurde für vergleichbare Immobilien tatsächlich gezahlt?

   Typisch für

   Eigentumswohnungen, Reihen- und Doppelhäuser, unbebaute Grundstücke

   §§ 24 bis 26 ImmoWertV
2. 02

   Ertragswertverfahren

   Was wirft die Immobilie dauerhaft ab?

   Typisch für

   Mehrfamilienhäuser, vermietete Wohn- und Geschäftshäuser, Gewerbeobjekte

   §§ 27 bis 34 ImmoWertV
3. 03

   Sachwertverfahren

   Was kostet die Substanz heute, abzüglich ihres Alters?

   Typisch für

   Selbst genutzte Ein- und Zweifamilienhäuser, für die es wenige Vergleichsverkäufe gibt

   §§ 35 bis 39 ImmoWertV

Alle drei folgen demselben Aufbau in drei Stufen (§ 6 Abs. 3 ImmoWertV): Zuerst wird ein vorläufiger Wert ermittelt, dann wird er an die Lage auf dem Grundstücksmarkt angepasst, und erst zum Schluss kommen die Besonderheiten des einzelnen Objekts hinzu. Werden mehrere Verfahren herangezogen, ergibt sich der Verkehrswert aus ihren Ergebnissen, je nachdem, wie aussagekräftig jedes im konkreten Fall ist (§ 6 Abs. 4 ImmoWertV).

Das Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren tut, was Käufer ohnehin tun: Es schaut, was für ähnliche Immobilien gezahlt wurde. Herangezogen werden Kaufpreise von Grundstücken, deren Merkmale mit Ihrem hinreichend übereinstimmen und die in zeitlicher Nähe zum Stichtag verkauft wurden (§ 25 ImmoWertV).

Der Unterschied zu dem, was Sie in Immobilienportalen sehen: Es geht um tatsächlich gezahlte Preise, nicht um Angebotspreise. Von jedem Grundstückskaufvertrag erhält der Gutachterausschuss eine Abschrift von der beurkundenden Stelle, in der Regel vom Notar (§ 195 Abs. 1 BauGB). Daraus entsteht die Kaufpreissammlung. Was in Inseraten steht, sind dagegen Preisvorstellungen. Ob und zu welchem Preis am Ende verkauft wurde, steht dort nicht.

Die Kaufpreissammlung selbst ist nicht frei zugänglich. Auskünfte daraus gibt es nur bei berechtigtem Interesse und nach den Regeln des jeweiligen Landes (§ 195 Abs. 5 BauGB). Öffentlich sind aber die Auswertungen, die die Gutachterausschüsse daraus erstellen, etwa die Bodenrichtwerte und die Grundstücksmarktberichte.

Vergleichsobjekte sind nie identisch. Unterschiede werden deshalb ausgeglichen: zeitliche Abweichungen über Indexreihen, die die Preisentwicklung abbilden (§ 18 ImmoWertV), Abweichungen in den Merkmalen über Umrechnungskoeffizienten, etwa für Größe oder Maß der Nutzung (§ 19 ImmoWertV), oder über marktübliche Zu- und Abschläge (§ 9 Abs. 1 ImmoWertV).

Statt einzelner Kaufpreise kann auch ein Vergleichsfaktor zugrunde gelegt werden, zum Beispiel ein Gebäudefaktor: ein durchschnittlicher Preis je Flächeneinheit für eine bestimmte Art von Immobilie (§ 20 ImmoWertV). Er wird an Ihr Objekt angepasst und mit dessen Fläche multipliziert (§ 24 Abs. 2 Nr. 2, § 26 Abs. 1 ImmoWertV). Viele Gutachterausschüsse veröffentlichen solche Faktoren in ihren Grundstücksmarktberichten.

Die Grenze des Verfahrens: Es braucht eine ausreichende Zahl an Vergleichspreisen oder einen geeigneten Vergleichsfaktor (§ 24 Abs. 1 ImmoWertV). Für Eigentumswohnungen, Reihenhäuser und Doppelhaushälften gibt es diese Daten oft. Für ein freistehendes Haus mit ungewöhnlichem Zuschnitt oder großem Grundstück wird es schnell dünn.

Das Ertragswertverfahren

Bei vermieteten Immobilien zählt für Käufer vor allem, was sie dauerhaft einbringen. Genau das rechnet das Ertragswertverfahren (§ 27 ImmoWertV). Ausgangspunkt sind die marktüblich erzielbaren Erträge, also die Mieten, die sich für das Objekt am Markt erzielen lassen.

Davon werden die Bewirtschaftungskosten abgezogen, soweit sie nicht über Umlagen von den Mietern getragen werden: Verwaltung, Instandhaltung, das Mietausfallwagnis und nicht umlegbare Betriebskosten (§ 32 ImmoWertV). Übrig bleibt der Reinertrag (§ 31 ImmoWertV).

Der Reinertrag wird anschließend kapitalisiert, also in einen Wert zum Stichtag umgerechnet. Dabei wird zwischen Boden und Gebäude getrennt: Grund und Boden nutzt sich nicht ab, das Gebäude schon. Deshalb wird vom Reinertrag zunächst die Verzinsung des Bodenwerts abgezogen. Nur der Rest wird über die Restnutzungsdauer des Gebäudes kapitalisiert, und am Ende kommt der Bodenwert wieder hinzu (§ 28 ImmoWertV).

Die zentrale Stellgröße ist der Liegenschaftszinssatz. Er ist kein Bankzins, sondern wird von den Gutachterausschüssen aus tatsächlichen Kaufpreisen und den dazugehörigen Reinerträgen abgeleitet (§ 21 Abs. 2 ImmoWertV, § 193 Abs. 5 BauGB). Er drückt aus, mit welcher Verzinsung der Markt für eine bestimmte Objektart rechnet. Als Faustregel gilt: Je niedriger der Liegenschaftszinssatz, desto höher der Ertragswert bei gleichem Reinertrag. Weil der Zinssatz aus Marktdaten stammt, ist die Marktlage bereits enthalten; der vorläufige Ertragswert gilt als marktangepasst (§ 27 Abs. 3 ImmoWertV).

Und wenn die tatsächlichen Mieten vom Markt abweichen? Dann wird die Abweichung als besonderes objektspezifisches Merkmal berücksichtigt (§ 8 Abs. 3 Nr. 1 ImmoWertV). Weichen die Erträge wesentlich ab oder stehen absehbare Änderungen fest, kann auch mit periodisch unterschiedlichen Erträgen gerechnet werden (§ 27 Abs. 1 und 5 ImmoWertV).

Für Sie als Eigentümer heißt das: Bei einem Mehrfamilienhaus stehen die Mietverträge im Mittelpunkt der Bewertung. Worauf es beim Verkauf darüber hinaus ankommt, lesen Sie auf unserer Seite Mehrfamilienhaus verkaufen.

Oft ist auch vom „Vielfachen der Jahresmiete“ die Rede. Das entspricht dem Ertragsfaktor, einem Vergleichsfaktor nach § 20 ImmoWertV. Er eignet sich für eine schnelle Plausibilitätskontrolle, ersetzt aber nicht die Rechnung, weil Bewirtschaftungskosten, Restnutzungsdauer und Bodenwert darin nicht einzeln sichtbar werden.

Das Sachwertverfahren

Für ein selbst genutztes Einfamilienhaus gibt es oft zu wenige vergleichbare Verkäufe, und Mieten spielen für die Käufer keine Rolle. Dann fragt das Sachwertverfahren: Was würde ein vergleichbarer Neubau heute kosten, und wie viel davon hat das Alter bereits aufgezehrt (§ 35 ImmoWertV)?

Ausgangspunkt sind die durchschnittlichen Herstellungskosten. Sie werden in der Regel aus den Normalherstellungskosten abgeleitet, Kostenkennwerten je Quadratmeter Bruttogrundfläche, gestaffelt nach Gebäudeart und Standard (Anlage 4 ImmoWertV). Mit dem Baupreisindex des Statistischen Bundesamts werden sie auf den Stichtag umgerechnet (§ 36 Abs. 2 ImmoWertV). Ein Regionalfaktor, den der Gutachterausschuss festlegt, passt sie an die Verhältnisse am örtlichen Markt an (§ 36 Abs. 3 ImmoWertV). Danach wird das Alter berücksichtigt (§ 38 ImmoWertV). Hinzu kommen die baulichen Außenanlagen wie Wege oder Einfriedungen, soweit sie den Wert beeinflussen (§ 37 ImmoWertV), und der Bodenwert.

Das Ergebnis bis hierhin, der vorläufige Sachwert, beschreibt die Substanz. Er wird deshalb mit einem Sachwertfaktor multipliziert (§ 35 Abs. 3 ImmoWertV). Diesen leiten die Gutachterausschüsse aus tatsächlichen Kaufpreisen ab: Er zeigt, in welchem Verhältnis die gezahlten Preise zu den rechnerischen Sachwerten stehen (§ 21 Abs. 3 ImmoWertV). Er kann über oder unter 1 liegen und wird bei Bedarf an das Objekt angepasst (§ 39 ImmoWertV). Anders als in den beiden anderen Verfahren kommt der Markt hier erst an dieser Stelle ins Spiel (§ 7 Abs. 1 ImmoWertV).

Ohne Sachwertfaktor beschreibt der Sachwert, was in einem Haus steckt. Was es am Markt erzielt, ist eine andere Frage.

Alter, Nutzungsdauer und Modernisierung

Wie stark das Alter den Wert mindert, ergibt sich aus dem Verhältnis von Restnutzungsdauer zu Gesamtnutzungsdauer (§ 38 ImmoWertV). Für Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppel- und Reihenhäuser sowie Mehrfamilienhäuser setzt die ImmoWertV als Modell eine Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren an (Anlage 1). Die Restnutzungsdauer ist in der Regel die Gesamtnutzungsdauer abzüglich des Alters (§ 4 Abs. 3 ImmoWertV).

Ein Beispiel: Ein Haus mit Baujahr 1975 ist bei einer Bewertung im Jahr 2026 51 Jahre alt (§ 4 Abs. 1 ImmoWertV). Ohne Modernisierungen bleiben rechnerisch rund 29 Jahre Restnutzungsdauer. In den Sachwert fließt damit gut ein Drittel der angepassten Herstellungskosten ein.

Modernisierungen können die Restnutzungsdauer verlängern. Wie stark, regelt ein Punktemodell in Anlage 2 der ImmoWertV:

Die volle Punktzahl gibt es für Maßnahmen, die zum Stichtag oder kurz davor durchgeführt wurden. Liegen sie weiter zurück, können es weniger Punkte sein. Umgekehrt erhalten Bauteile, die nicht modernisiert wurden, aber noch zeitgemäßen Ansprüchen genügen, vergleichbare Punkte. Nach oben ist die Verlängerung begrenzt: Das Modell streckt die Restnutzungsdauer auf höchstens 70 Prozent der Gesamtnutzungsdauer, bei 80 Jahren also auf 56 Jahre. Nach einer Kernsanierung sind bis zu 90 Prozent möglich. Dann gilt das Jahr der Sanierung als Baujahr, verbliebene alte Bausubstanz wird durch einen Abschlag berücksichtigt.

Für das Haus von 1975 sieht das so aus, wenn Dach mit Dämmung, Fenster, Heizung, Leitungen und Bad kurz vor dem Stichtag erneuert wurden:

Im ersten Fall fließen also rund 36 Prozent der angepassten Herstellungskosten in den vorläufigen Sachwert ein, im zweiten rund 60 Prozent. Wie viel davon am Ende im Verkehrswert ankommt, hängt zusätzlich vom Sachwertfaktor ab. Weil die Restnutzungsdauer auch den Barwertfaktor im Ertragswertverfahren bestimmt, wirkt sie dort ebenfalls.

Das Modell ersetzt nach Anlage 2 ausdrücklich nicht die sachverständige Würdigung des Einzelfalls. Es zeigt aber, warum Nachweise zählen: Heben Sie Rechnungen, Abnahmeprotokolle und Fotos von Modernisierungen auf, geordnet nach Bauteil und Jahr.

Der Bodenrichtwert ist öffentlich

Im Ertrags- und im Sachwertverfahren ist der Bodenwert ein eigener Posten. Er wird vorrangig im Vergleichswertverfahren ermittelt (§ 40 Abs. 1 ImmoWertV), und dafür kann ein geeigneter Bodenrichtwert herangezogen werden (§ 40 Abs. 2 ImmoWertV).

Bodenrichtwerte sind durchschnittliche Lagewerte für den Boden. Die Gutachterausschüsse ermitteln sie flächendeckend aus der Kaufpreissammlung, mindestens zu Beginn jedes zweiten Kalenderjahres, für Zonen mit weitgehend gleicher Nutzung (§ 196 Abs. 1 BauGB). In bebauten Gebieten gilt der Wert so, als wäre der Boden unbebaut. Je Zone gibt es genau einen Wert je Quadratmeter, Spannen sind nicht zulässig (§ 13 ImmoWertV).

Bodenrichtwerte sind zu veröffentlichen, und jeder kann bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses Auskunft darüber verlangen (§ 196 Abs. 3 BauGB). Für unsere Region finden Sie sie online:

Ein Bodenrichtwert ist allerdings nicht der Wert Ihres Grundstücks. Er gilt für ein fiktives, typisches Grundstück der Zone. Weicht Ihres davon ab, etwa in Größe, Tiefe oder baulicher Ausnutzbarkeit, wird angepasst (§ 26 Abs. 2, § 19 ImmoWertV). Bodenrichtwert mal Grundstücksfläche ergibt deshalb nur eine erste Orientierung.

Was den Wert außerdem bewegt

Am Ende jedes Verfahrens stehen die besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale (§ 8 Abs. 3 ImmoWertV). Das sind Eigenschaften, die erheblich von dem abweichen, was am Markt üblich ist. Dazu können zum Beispiel gehören:

• Baumängel und Bauschäden, etwa Feuchtigkeit im Keller oder ein undichtes Dach
• Mieten, die erheblich über oder unter dem Marktniveau liegen
• Rechte in Abteilung II des Grundbuchs, etwa ein Wohnrecht, ein Nießbrauch oder ein Wegerecht
• Baulasten, die im Baulastenverzeichnis eingetragen sind
• Miet- oder Belegungsbindungen, etwa bei gefördertem Wohnraum
• Bodenverunreinigungen
• Gebäude, die nicht mehr wirtschaftlich nutzbar sind und abgerissen werden sollen

Berücksichtigt werden solche Merkmale vor allem durch marktübliche Zu- oder Abschläge (§ 8 Abs. 3 ImmoWertV, zu Rechten und Belastungen § 46 Abs. 2). Ein Bauschaden mindert den Wert deshalb nicht zwingend um die Kosten der Reparatur. Die Kosten sind ein Anhaltspunkt, maßgeblich ist, wie der Markt den Mangel bewertet.

Keine Rolle für den Wert spielen dagegen Grundschulden und Hypotheken in Abteilung III des Grundbuchs. Sie sichern Kredite und werden beim Verkauf in der Regel aus dem Kaufpreis abgelöst.

Ob es sich lohnt, einen Mangel vor dem Verkauf zu beheben, ist eine eigene Rechnung. Wir haben sie im Artikel Renovieren vor dem Verkauf eingeordnet.

Einschätzung oder Gutachten

Nicht jede Bewertung muss ein Gutachten sein. Für einen Verkauf genügt in aller Regel eine fundierte Marktpreiseinschätzung. Für Gericht, Finanzamt oder einen Pflichtteilsanspruch wird dagegen oft ein Verkehrswertgutachten verlangt.

Finanzamt. Bei Erbschaft oder Schenkung bewertet das Finanzamt Immobilien nach den Regeln des Bewertungsgesetzes. Wer einen niedrigeren Wert nachweisen möchte, kann dafür ein Gutachten des Gutachterausschusses oder von bestellten oder zertifizierten Sachverständigen vorlegen (§ 198 Abs. 2 BewG). Auch ein Kaufpreis, der innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zustande gekommen ist, kann als Nachweis dienen, wenn die maßgeblichen Verhältnisse unverändert sind (§ 198 Abs. 3 BewG). Ob sich das in Ihrem Fall lohnt, klären Sie mit Ihrer Steuerberatung.

Pflichtteil. Pflichtteilsberechtigte, die nicht Erben sind, können verlangen, dass der Wert der Nachlassgegenstände ermittelt wird. Die Kosten trägt der Nachlass (§ 2314 BGB). Wie Sie bei einer geerbten Immobilie insgesamt vorgehen können, beschreiben wir im Artikel Geerbte Immobilie: verkaufen oder behalten? und auf der Seite Geerbte Immobilie verkaufen.

Scheidung. Bei einer Trennung kann der Wert einer Immobilie für die Vermögensauseinandersetzung eine Rolle spielen, etwa beim Zugewinnausgleich. Können sich beide Seiten nicht einigen, wird häufig ein Gutachten eingeholt. Mehr dazu auf unserer Seite Haus verkaufen bei Scheidung.

Gutachterausschuss. Auch der Gutachterausschuss erstattet auf Antrag Gutachten, unter anderem für Eigentümer, für Pflichtteilsberechtigte und für Gerichte (§ 193 Abs. 1 BauGB). Bindend sind sie nicht, soweit nichts anderes bestimmt oder vereinbart ist (§ 193 Abs. 3 BauGB).

Unsere Bewertung ist eine Marktpreiseinschätzung für den Verkauf, kein Verkehrswertgutachten. Brauchen Sie ein Gutachten, sagen wir es Ihnen und nennen Ihnen auf Wunsch Ansprechpartner.

Unterlagen für die Bewertung

Für eine erste Einschätzung brauchen Sie keine vollständige Akte. Unterlagen machen die Bewertung aber genauer, und für ein Gutachten werden sie ohnehin benötigt. Hilfreich sind:

• Aktueller Grundbuchauszug
• Flurkarte (Auszug aus dem Liegenschaftskataster)
• Grundrisse, Schnitte und Wohnflächenberechnung
• Baugenehmigung und Baubeschreibung
• Energieausweis
• Nachweise über Modernisierungen mit Jahr und Umfang
• Bei vermieteten Objekten: Mietverträge, Mieterliste und Betriebskostenabrechnungen
• Bei Eigentumswohnungen: Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen, Wirtschaftsplan und Stand der Erhaltungsrücklage
• Falls vorhanden: Auszug aus dem Baulastenverzeichnis

Ein gültiger Energieausweis gehört zum Verkauf ohnehin dazu. Was die Energieklasse für den Wert bedeutet, lesen Sie im Artikel Energieklasse und Immobilienwert.

Wenn Sie wissen möchten, was Ihre Immobilie heute wert ist, sehen wir sie uns kostenlos und unverbindlich vor Ort an. Dabei erklären wir Ihnen, wie wir zu unserer Einschätzung kommen und welches Verfahren in Ihrem Fall den Ausschlag gibt.

Sebastian Pape

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