Beim Hausverkauf richtet sich der Blick meist zuerst auf den erzielbaren Preis. Welche Kosten auf der anderen Seite anfallen, wird oft erst im Lauf des Verkaufs klar, Posten für Posten. Ein Überblick hilft, von Anfang an realistisch zu planen.
Dieser Artikel ordnet die wichtigsten Kostenblöcke beim Hausverkauf: Maklerprovision, Unterlagen, Notar und Grundbuch, mögliche Steuern und Vorbereitung. Zahlen aus dem eigenen Fall sollten Sie im Erstgespräch klären, dieser Text liefert die Struktur dafür.
Welche Nebenkosten beim Hausverkauf grundsätzlich anfallen
Als Verkäufer zahlen Sie nicht dieselben Kosten wie ein Käufer. Grunderwerbsteuer, Notarkosten für die Eigentumsumschreibung und die Grundbucheintragung trägt in der Regel die Käuferseite. Für Sie als Verkäufer bleiben andere Posten:
- Die Maklerprovision, sofern ein Makler beauftragt ist
- Unterlagen, die beschafft oder aktualisiert werden müssen, etwa der Energieausweis
- Löschungskosten für eine noch eingetragene Grundschuld
- Der Notaranteil, der beim Verkäufer verbleibt, etwa für die Löschungsbewilligung
- Mögliche Steuern, wenn eine Spekulationsfrist nicht eingehalten ist
- Vorbereitung der Immobilie für den Verkauf, von kleinen Reparaturen bis zum Umzug
Wie viel davon im Einzelfall anfällt, hängt stark von der Immobilie ab: ob ein Kredit noch läuft, wie alt der Energieausweis ist, wie lange das Haus schon im Eigentum steht. Die folgenden Abschnitte ordnen die Posten einzeln ein.
Die Maklerprovision als größter Posten
Ist ein Makler beauftragt, ist die Provision in der Regel der größte Einzelposten auf der Verkäuferseite. Seit Inkrafttreten der §§ 656c und 656d BGB im Dezember 2020 tragen Verkäufer bei Wohnungen und Einfamilienhäusern höchstens die Hälfte der Provision, wenn beide Parteien einen Makler beauftragen.
Wie sich die Provision genau zusammensetzt, wer sie wann zahlt und welche Ausnahmen gelten, erklären wir ausführlich im Artikel Was kostet ein Makler? Provision ehrlich erklärt. Für die Kostenplanung reicht an dieser Stelle: Die Provision wird erst mit dem notariellen Kaufvertrag fällig, nicht vorher.
Unterlagen und Energieausweis beschaffen
Ein Grundbuchauszug kostet beim Grundbuchamt eine zweistellige Gebühr, ebenso ein aktueller Lageplan oder eine Flurkarte vom Vermessungs- oder Katasteramt. Bei Eigentumswohnungen kommen Protokolle der Eigentümerversammlung und die Teilungserklärung hinzu, die meist die Hausverwaltung bereitstellt.
Ein gültiger Energieausweis ist seit 2014 Pflicht, bevor eine Immobilie beworben wird. Ist keiner vorhanden oder ist er abgelaufen, muss er vor der Vermarktung neu erstellt werden. Ob ein Verbrauchs- oder ein Bedarfsausweis zulässig ist, richtet sich nach Baujahr und Gebäudeart, Details dazu stehen im Artikel Energieklasse & Immobilienwert.
Verglichen mit der Maklerprovision sind diese Kosten überschaubar, aber sie fallen unabhängig davon an, ob der Verkauf überhaupt gelingt, und sollten deshalb früh eingeplant werden.
Löschung der Grundschuld und Notarkosten
Ist das Haus noch nicht abbezahlt oder steht eine Grundschuld im Grundbuch, die nicht mehr zu einem laufenden Kredit gehört, muss diese vor oder bei der Übergabe gelöscht werden. Dafür braucht es eine Löschungsbewilligung der Bank und einen Notartermin, der Kosten verursacht.
Die Hauptlast der Notar- und Grundbuchkosten beim Kaufvertrag selbst trägt nach allgemeiner Praxis die Käuferseite. Für die Löschung einer Grundschuld ist das jedoch eine eigene, meist kleinere Position, die beim Verkäufer verbleibt. Ist die Immobilie bereits vollständig abbezahlt und die Löschung längst erledigt, entfällt dieser Posten komplett.
Spekulationssteuer im Blick behalten
Wird eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf wieder verkauft und war sie nicht durchgehend oder im Jahr des Verkaufs und den beiden vorangegangenen Jahren selbst bewohnt, kann auf den Veräußerungsgewinn Spekulationssteuer anfallen. Das betrifft vor allem Kapitalanlagen und vermietete Objekte, seltener das selbst bewohnte Eigenheim.
Die genauen Fristen, die Ausnahme für Eigennutzung und was bei geerbten oder geschenkten Immobilien gilt, erklären wir im Artikel Spekulationssteuer & die 10-Jahres-Regel. Ob im eigenen Fall eine Steuerpflicht besteht, lässt sich am verlässlichsten mit einem Steuerberater klären.
Renovierung und Vorbereitung vor dem Verkauf
Bevor ein Haus auf den Markt kommt, lohnt oft eine kleine Investition: frischer Anstrich, kleine Reparaturen, ein aufgeräumter Garten. Größere Renovierungen zahlen sich dagegen nicht automatisch aus, dazu mehr im Artikel Renovieren vor dem Verkauf: Was lohnt sich?.
Dazu kommen praktische Kosten, die leicht übersehen werden: professionelle Fotos für das Exposé, gegebenenfalls ein Umzugsunternehmen und die Zeit bis zum tatsächlichen Auszug, falls Käufer und Verkäufer unterschiedliche Übergabetermine vereinbaren.
Was Verkäufer häufig unterschätzen
Am häufigsten unterschätzt wird nicht ein einzelner großer Posten, sondern die Summe der kleinen: Unterlagen, Löschungsbewilligung, Energieausweis, Kleinreparaturen. Jeder davon wirkt für sich überschaubar, zusammen ergeben sie trotzdem einen Betrag, der eingeplant werden sollte.
Der zweite häufige Punkt ist die Frage der Spekulationssteuer, weil sie sich stark nach den Umständen des Einzelfalls richtet und nicht pauschal beantworten lässt. Wer sie erst beim Steuerbescheid im Folgejahr prüft, hat keine Möglichkeit mehr, den Zeitpunkt des Verkaufs danach auszurichten.
So behalten Sie den Überblick über alle Kosten
Eine verlässliche Übersicht entsteht am Anfang des Verkaufsprozesses, nicht am Ende: Grundbuchstand prüfen, offene Kredite und Grundschulden klären, Energieausweis besorgen und frühzeitig abschätzen, ob die Spekulationsfrist eine Rolle spielt. Wie der gesamte Ablauf von der ersten Einschätzung bis zur Übergabe aussieht, zeigt der Artikel Haus verkaufen: Der Ablauf in 6 Schritten.
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Sebastian Pape
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