Ein Maklervertrag wird oft unterschrieben, ohne dass sich jemand fragt, wie man ihn wieder los wird. Das rächt sich, sobald die Zusammenarbeit nicht passt oder sich ein eigener Käufer findet: Ob eine Kündigung sofort wirkt, hängt vor allem davon ab, welche Art von Vertrag Sie unterschrieben haben.
Dieser Artikel ordnet, welche Kündigungsregeln für den einfachen Maklervertrag und den Alleinauftrag gelten, wann eine außerordentliche Kündigung möglich ist und was mit der Provision nach dem Vertragsende passiert.
Einfacher Auftrag oder Alleinauftrag: Das entscheidet über die Kündigung
Das BGB regelt den Maklervertrag denkbar knapp: Die §§ 652 bis 656d BGB behandeln vor allem die Provision, nicht die Kündigung. Ob und wie Sie aussteigen können, ergibt sich deshalb aus der Vertragsart, die Sie unterschrieben haben.
- Einfacher Maklervertrag (Allgemeinauftrag): keine Bindung, Sie dürfen parallel weitere Makler beauftragen und selbst verkaufen
- Einfacher Alleinauftrag: nur ein Makler vermarktet aktiv, der Privatverkauf an eigene Kontakte bleibt Ihnen erlaubt
- Qualifizierter Alleinauftrag: wie der einfache Alleinauftrag, zusätzlich dürfen Sie auch nicht provisionsfrei an eigene Kontakte verkaufen
Für die Kündigung zählt vor allem eine Eigenschaft: Hat der Vertrag eine feste Laufzeit oder nicht. Der einfache Maklervertrag ist in der Regel unbefristet. Der Alleinauftrag dagegen wird fast immer befristet vereinbart, weil der Makler im Gegenzug für die Exklusivität auch aktiv tätig werden muss.
Den einfachen Maklervertrag kündigen
Ohne feste Laufzeit begründet der einfache Maklervertrag keine Pflicht zur Tätigkeit auf Seiten des Maklers und keine Bindung auf Ihrer Seite. Die Folge: Sie können ihn jederzeit kündigen, ohne Frist und ohne Angabe von Gründen.
- Keine Kündigungsfrist einzuhalten
- Kein Grund notwendig
- Formlos möglich, schriftlich aber empfehlenswert als Nachweis
Dass keine Form vorgeschrieben ist, heißt nicht, dass Form unwichtig ist. Kommt es später zum Streit über die Provision, zählt oft, ob und wann Sie gekündigt haben. Eine E-Mail mit Datum ist hier die einfachste Absicherung.
Ein Sonderfall: Haben Sie den Maklervertrag telefonisch oder online geschlossen, gilt er rechtlich als Fernabsatzvertrag. Dazu unten mehr im Abschnitt zum Widerrufsrecht.
Den Alleinauftrag kündigen
Beim Alleinauftrag sieht die Rechtslage anders aus, weil Sie sich für eine vereinbarte Laufzeit gebunden haben. Der Bundesgerichtshof hat in seinem Urteil vom 28. Mai 2020 (Az. I ZR 40/19) eine Regellaufzeit von sechs Monaten als angemessen bestätigt, mit der Möglichkeit, sie um jeweils drei Monate zu verlängern, wenn das im Vertrag so vorgesehen ist.
Innerhalb dieser Laufzeit ist eine ordentliche Kündigung grundsätzlich nicht möglich. Eine unbegrenzte oder überlange Laufzeit in einem vorformulierten Vertrag (AGB) ist dagegen unwirksam, weil sie Sie unangemessen lange bindet. Enthält Ihr Vertrag etwa eine zwölfmonatige Erstlaufzeit ohne sachlichen Grund, lohnt sich ein genauer Blick, ob diese Klausel überhaupt Bestand hat.
Praktisch bedeutet das für Sie:
- Innerhalb der Laufzeit: ordentliche Kündigung in der Regel ausgeschlossen, außerordentliche Kündigung bleibt möglich (siehe nächster Abschnitt)
- Zum Ende der Laufzeit: Kündigung rechtzeitig vor Ablauf einreichen, sonst verlängert sich der Vertrag automatisch, wenn das so vereinbart ist
- Prüfen Sie die vereinbarte Kündigungsfrist vor Ablauf der Laufzeit, oft ein bis drei Monate vorher
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Außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund
Auch innerhalb einer laufenden Bindung sind Sie nicht hilflos. Ein wichtiger Grund berechtigt zur sofortigen Kündigung, unabhängig von der vereinbarten Laufzeit. Als wichtiger Grund gilt insbesondere, wenn der Makler seine vertraglichen Pflichten verletzt, etwa wenn er entgegen der Absprache nicht aktiv vermarktet, Interessenten nicht weiterleitet, oder wenn das Vertrauensverhältnis so beschädigt ist, dass eine weitere Zusammenarbeit nicht mehr zumutbar ist.
Ein praktisches Beispiel aus der Praxis: Drückt der Makler ohne Ihre Zustimmung den Angebotspreis deutlich nach unten, um schneller zum Abschluss zu kommen, kann das einen wichtigen Grund darstellen.
Für die außerordentliche Kündigung gilt: Dokumentieren Sie den Grund, kündigen Sie zügig, nachdem Sie davon erfahren haben, und am besten schriftlich mit kurzer Begründung. Je länger Sie trotz Kenntnis des Grundes zuwarten, desto schwerer lässt sich später nachweisen, dass die Zusammenarbeit tatsächlich unzumutbar war.
Das 14-tägige Widerrufsrecht
Haben Sie den Maklervertrag als Verbraucher per Telefon, E-Mail, über ein Online-Formular oder außerhalb der Geschäftsräume des Maklers abgeschlossen, steht Ihnen zusätzlich ein gesetzliches Widerrufsrecht von 14 Tagen zu. Innerhalb dieser Frist können Sie den Vertrag ohne Angabe von Gründen widerrufen, unabhängig davon, ob es sich um einen einfachen Auftrag oder einen Alleinauftrag handelt.
Eine Einschränkung sollten Sie kennen: Hat der Makler bereits mit seiner Tätigkeit begonnen, etwa Besichtigungen organisiert oder das Exposé erstellt, kann er nach § 357a BGB unter Umständen einen Wertersatz für die bereits erbrachte Leistung verlangen. Das ist aber ausdrücklich etwas anderes als die volle Provision, die erst mit dem erfolgreichen Nachweis oder der Vermittlung des Hauptvertrags entsteht.
Die Provision nach der Kündigung: das Kausalitätsprinzip
Die Kündigung des Maklervertrags beendet nicht automatisch jeden Provisionsanspruch. Entscheidend ist nach § 652 BGB, ob der spätere Kaufvertrag "infolge" der Maklerleistung zustande kommt, also ob ein ursächlicher Zusammenhang besteht.
Der Bundesgerichtshof hat dazu in seinem Urteil vom 28. Mai 2020 (I ZR 40/19) klargestellt: Dass der Hauptvertrag erst nach Beendigung des Maklervertrags abgeschlossen wird, beeinträchtigt den Provisionsanspruch des Maklers für sich allein nicht. Hat der Makler Ihnen also einen Käufer nachgewiesen, bevor Sie gekündigt haben, und kommt der Verkauf an genau diesen Käufer später zustande, kann die Provision trotz Kündigung fällig werden.
Dieser Kausalzusammenhang kann allerdings unterbrochen werden, etwa wenn zwischen Nachweis und Vertragsschluss viel Zeit vergangen ist, ein anderer Makler unabhängig vermittelt hat, oder Sie den Käufer bereits vor dem Maklerkontakt kannten (sogenannte Vorkenntnis). Ob die Kausalkette im Einzelfall gerissen ist, entscheiden Gerichte anhand der konkreten Umstände, feste Fristen gibt es dafür nicht.
Für Sie heißt das praktisch: Eine Kündigung schützt Sie vor neuer Tätigkeit des Maklers, löst aber nicht automatisch bereits entstandene Ansprüche aus bereits geleisteter Vermittlungs- oder Nachweisarbeit auf.
So kündigen Sie richtig
- Vertragstyp prüfen: einfacher Auftrag, einfacher Alleinauftrag oder qualifizierter Alleinauftrag
- Laufzeit und Verlängerungsklausel im Vertrag nachlesen, bevor Sie kündigen
- Kündigung schriftlich (E-Mail reicht in Textform) mit Datum, auch wenn keine Form vorgeschrieben ist
- Bei außerordentlicher Kündigung: den Grund kurz benennen und zügig handeln, nachdem Sie davon erfahren haben
- Bereits erfolgte Nachweise oder Vermittlungen des Maklers im Blick behalten, sie können nachwirken
- Eingangsbestätigung der Kündigung einfordern oder per Einwurf-Einschreiben zustellen
Wenn Sie den Verkauf anschließend selbst oder über einen anderen Makler fortführen, lohnt sich ein kurzer Blick in die bisherige Interessentenliste des gekündigten Maklers. Verkaufen Sie an jemanden, der von dort stammt, kann die alte Provision trotz Kündigung noch anfallen.
Was das für Sie heißt
Ein einfacher Maklervertrag ohne feste Laufzeit lässt sich jederzeit beenden, ein Alleinauftrag bindet Sie dagegen für die vereinbarte Laufzeit, meist sechs Monate. Ein wichtiger Grund öffnet in beiden Fällen die Tür zur sofortigen Kündigung, und ein per Telefon oder online geschlossener Vertrag gibt Ihnen zusätzlich 14 Tage Widerrufsrecht.
Was die Kündigung nicht automatisch erledigt, ist die Provision für bereits erbrachte Leistungen: Hat der Makler vor der Kündigung bereits erfolgreich vermittelt oder nachgewiesen, kann der Anspruch trotzdem bestehen bleiben, wenn der Verkauf später an genau diese Person zustande kommt. Im Zweifel lohnt sich vor der Kündigung ein Blick in den Vertrag und, bei größeren Summen, eine kurze rechtliche Einschätzung.
Sebastian Pape
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